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地產(chǎn)基本面仍待改善，靜待政策效果顯現(xiàn)
　　11月房地產(chǎn)基本面繼續(xù)承壓：投資仍待改善，新開工在基數(shù)效應(yīng)下同比由降轉(zhuǎn)升，竣工升幅收窄；銷售量?jī)r(jià)延續(xù)調(diào)整，銷售面積/金額累計(jì)同比降幅有所擴(kuò)大；房企融資情況邊際修復(fù)，但現(xiàn)金流仍存在一定壓力。但行業(yè)積極信號(hào)有所增加，貝殼經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)回升，需求端政策再度加碼，我們期待更多城市更好落實(shí)優(yōu)化地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟(jì)政策形成合力，共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定居民房?jī)r(jià)預(yù)期和購房需求。我們繼續(xù)推薦在核心城市擁有較多布局和資源優(yōu)勢(shì)的公司。
　　投資仍待改善，基數(shù)效應(yīng)下新開工同比由降轉(zhuǎn)升
　　11月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑10.6%，降幅較10月收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)。土地市場(chǎng)供應(yīng)與成交建面同比降幅均有所收窄；開工端在低基數(shù)下同比由降轉(zhuǎn)升，竣工端升幅下降：1、11月300城住宅類土地供給同比下降14%（10月-32%），成交建面同比下降18%（10月-25%），溢價(jià)率與流拍率均有所上升，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)分化狀態(tài)，房企拿地優(yōu)中選優(yōu)；2、11月新開工面積同比上升4.9%，較10月擴(kuò)大26.0pct，主要系去年基數(shù)較低；1-11月施工面積同比下滑7.2%，降幅較1-10月收窄0.1pct。3、竣工面積同比保持雙位數(shù)增長(zhǎng)，11月竣工面積同比上升12.2%，較10月收窄1.1pct。
　　銷售量?jī)r(jià)延續(xù)調(diào)整，但政策再發(fā)力，靜待效果顯現(xiàn)
　　11月以來房地產(chǎn)銷售量?jī)r(jià)延續(xù)調(diào)整。2023年11月全國商品房銷售面積同比下滑10.3%，較10月收窄0.7pct；銷售金額同比下滑8.6%，較10月擴(kuò)大0.6pct，1-11月累計(jì)同比降幅持續(xù)擴(kuò)大。同時(shí)房?jī)r(jià)繼續(xù)調(diào)整，70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比下降0.7%，降幅較10月擴(kuò)大0.1pct，環(huán)比下降0.4%，降幅較10月持平；70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比下降3.7%，降幅較10月擴(kuò)大0.3pct，環(huán)比下降0.8%，降幅較10月擴(kuò)大0.2pct。但市場(chǎng)積極信號(hào)有所增加。一方面，貝殼KMI指數(shù)顯示市場(chǎng)前端經(jīng)紀(jì)人信心有所回升。另外，京滬跟進(jìn)支持合理住房需求，一線城市需求端政策再度寬松，有望向市場(chǎng)注入信心。
　　房企融資邊際修復(fù)，但現(xiàn)金流仍存在一定壓力
　　2023年11月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下滑8.7%，較10月收窄8.1pct。具體來看：1、11月定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比下滑16.6%、13.9%，降幅較10月收窄2.0、1.0pct；2、國內(nèi)貸款同比上升7.3%；自籌資金下降8.3%，較10月收窄9.4pct。3、國內(nèi)貸款與開發(fā)投資完成額增速差繼續(xù)收窄。房企融資邊際修復(fù)，但現(xiàn)金流仍存在一定壓力，1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金累計(jì)同比下降13.4%。中央金融工作會(huì)議指出，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)與部署，我們期待后續(xù)融資支持持續(xù)落地，進(jìn)一步緩解房企現(xiàn)金流壓力。
　　投資建議
　　重點(diǎn)推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬科A；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中國海外發(fā)展；3）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬象生活、招商積余、萬物云、濱江服務(wù)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)；部分房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。