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一線城市房地產(chǎn)調(diào)控方向雖與全國一致，但當(dāng)前嚴(yán)格程度遠(yuǎn)超全國，主要體現(xiàn)在一是建立了基于戶籍和社保繳費(fèi)的限購政策體系，二是首付比例（特別是二套房首付比例）持續(xù)高于全國平均水平，三是房貸利率持續(xù)高于全國平均水平。目前一線城市地產(chǎn)政策放松主要體現(xiàn)在利率下調(diào)和首付比例下降，限購限貸的放松還有較大空間，當(dāng)前地產(chǎn)景氣下行壓力持續(xù)加大，預(yù)計(jì)后續(xù)的放松措施仍會(huì)堅(jiān)持鼓勵(lì)剛需和改善性需求的原則繼續(xù)加大對房地產(chǎn)的支持力度。宏觀運(yùn)行方面，11月人民幣新增貸款低于市場預(yù)期，低基數(shù)帶來經(jīng)濟(jì)相關(guān)數(shù)據(jù)讀數(shù)上行，總體來看預(yù)計(jì)政策有望進(jìn)一步加力。價(jià)格表現(xiàn)偏弱是當(dāng)前宏觀面的突出特征，但反過來也為宏觀政策實(shí)施提供了空間，預(yù)計(jì)隨著政策累積發(fā)力，經(jīng)濟(jì)增速將不斷向潛在中樞靠攏。上周中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開，并且發(fā)布了11月經(jīng)濟(jì)和金融數(shù)據(jù)，本周建議關(guān)注12月LPR以及各部委陸續(xù)學(xué)習(xí)落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神的情況。
　　▍一線城市房地產(chǎn)調(diào)控方向雖與全國一致，但當(dāng)前嚴(yán)格程度遠(yuǎn)超全國，主要體現(xiàn)在限購限貸更嚴(yán)、利率更高、首付比例更高。具體而言，一是2010年以來，北上廣深均建立了基于戶籍和社保繳費(fèi)的限購政策體系，多數(shù)要求本地戶籍可購買兩套房，外地戶籍需繳納一定年限社保后才可購買一套房。二是自2013年實(shí)施差異化信貸政策以來，北上廣深的首付比例（特別是二套房首付比例）持續(xù)高于全國平均水平。三是自2016年“因城施策”確定購房利率后，北上廣深房貸利率持續(xù)高于全國平均水平。
　　▍目前一線城市地產(chǎn)政策放松主要體現(xiàn)在利率下調(diào)和首付比例下降，限購限貸的放松還有較大空間。今年8月末以來，一線城市相繼推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”，降低購房利率、降低首付比例等放松措施，但限購類的放松僅廣州出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，北上深的限購放松還局限于極小區(qū)域和極小一部分人群。不過，先放松利率和首付要求有助于幫助剛需和改善性需求人群降低購房成本，符合“房住不炒”理念。當(dāng)前地產(chǎn)景氣下行壓力持續(xù)加大，預(yù)計(jì)后續(xù)的放松措施仍會(huì)堅(jiān)持鼓勵(lì)剛需和改善性需求的原則繼續(xù)加大對房地產(chǎn)的支持力度。
　　▍宏觀運(yùn)行跟蹤：政策有望進(jìn)一步加力。11月人民幣新增貸款低于市場預(yù)期，盡管低基數(shù)帶來經(jīng)濟(jì)相關(guān)數(shù)據(jù)讀數(shù)大幅上行，但實(shí)際增長動(dòng)能在進(jìn)一步放緩。11月人民幣貸款增加1.09萬億元，同比少增1368億元，其中企業(yè)中長期貸款同比少增2907億元，11月新增貸款規(guī)模略低于市場預(yù)期。貸款低于預(yù)期除特殊再融資債用于償還存量債務(wù)和盤活存量貸款的原因外，主要可能是實(shí)體需求的進(jìn)一步放緩所致。11月制造業(yè)PMI錄得49.4%，比10月下滑0.1個(gè)百分點(diǎn)，體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇可能仍有波折。經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)方面，11月生產(chǎn)端和需求端增速均在低基數(shù)影響下上行，但以兩年復(fù)合增速的角度觀察，工業(yè)生產(chǎn)、投資和消費(fèi)均有不同程度的回落。但也需要注意的是，盡管實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)能有所放緩，但相較于4-5月，中樞仍然在抬升。價(jià)格表現(xiàn)偏弱是當(dāng)前宏觀面的突出特征，但反過來也為宏觀政策實(shí)施提供了空間，預(yù)計(jì)隨著政策累積發(fā)力，經(jīng)濟(jì)增速將不斷向潛在中樞靠攏。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再提加大宏觀調(diào)控力度，財(cái)政加力、貨幣協(xié)同、產(chǎn)業(yè)升級、預(yù)期引導(dǎo)成明年經(jīng)濟(jì)工作的四大看點(diǎn)，預(yù)計(jì)明年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的體感溫度將提升。本周關(guān)注12月LPR以及各部委陸續(xù)學(xué)習(xí)落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神的情況。
　　▍風(fēng)險(xiǎn)因素：房地產(chǎn)市場超預(yù)期變化，國內(nèi)政策不及預(yù)期，海外衰退及風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期，海外貨幣政策超預(yù)期變化等。