>> 方正證券-房地產(chǎn)行業(yè)深度報告-科技園區(qū)系列深度報告：始于地產(chǎn)，邁向科技-231219
| 上傳日期： |
2023/12/19 |
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| 1768KB |
| 格式： |
pdf 共43頁 |
來源： |
方正證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
劉清海 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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科技園區(qū)指數(shù)與地產(chǎn)指數(shù)相關(guān)性減弱，板塊普遍調(diào)整之下跑出超額收益。
分析萬得房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)與萬得科技園區(qū)概念指數(shù)，2010年1月-2021年7月二者相關(guān)系數(shù)為0.8，在2021年7月后地產(chǎn)板塊信用風險蔓延的背景下，二者相關(guān)系數(shù)降至0.7，并且在此期間科技園區(qū)指數(shù)跑出超額收益，截止2023年11月30日科技園區(qū)指數(shù)上漲25.9%（地產(chǎn)指數(shù)-17.3%），年化收益率達10.3%（地產(chǎn)指數(shù)-7.8%）。
我們認為科技園區(qū)在行業(yè)整體下行時期存在較強的抗周期能力。
1）科技園區(qū)運營商的多種盈利渠道在行業(yè)下行周期仍能保持穩(wěn)健營收。
2）多數(shù)科技園區(qū)由政府主導設立，股東背景強勁，出險概率較低。
3）科技園區(qū)的發(fā)展體現(xiàn)了國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向創(chuàng)新型工業(yè)變化的理念，發(fā)展存在支撐。
4）科技園區(qū)運營商深耕國家戰(zhàn)略發(fā)展產(chǎn)業(yè)，此類產(chǎn)業(yè)在過去取得了較大的突破，未來仍有發(fā)展空間，運營商通過對企業(yè)的投資打開新的增量空間。
我們認為科技園區(qū)所引進、投資企業(yè)的發(fā)展存在較高確定性。
1）中央提出科技園區(qū)形成的產(chǎn)業(yè)集群模式為發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的主要動力。
2）園區(qū)通過為入駐企業(yè)提供系列服務，加深對企業(yè)經(jīng)營情況、行業(yè)競爭合作關(guān)系、行業(yè)就業(yè)形勢、行業(yè)熱門領(lǐng)域方向的了解，從而擇優(yōu)選擇。
3）園區(qū)為企業(yè)提供金融類服務，及時解決初創(chuàng)型企業(yè)早期資金需求量大、融資困難等問題，提高初創(chuàng)企業(yè)存活率和研發(fā)成功率。
4）不同于傳統(tǒng)基金投資，園區(qū)專精發(fā)展部分產(chǎn)業(yè)，從行業(yè)領(lǐng)頭羊到小微企業(yè)、行業(yè)上游企業(yè)到下游企業(yè)都屬于引進范圍，對于行業(yè)信息的敏感度較高，接觸一手資源而提高投資準確性。
投資建議：科技園區(qū)的發(fā)展為時代的必然，有望持續(xù)跑出超額收益。
科技園區(qū)的發(fā)展為我國工業(yè)結(jié)構(gòu)變化趨勢的主要體現(xiàn)，存在政策的大力支持，科技園區(qū)的穩(wěn)健經(jīng)營能力存在保障，我們持續(xù)看好科技園區(qū)在地產(chǎn)下行周期的良好表現(xiàn)。此外，在地產(chǎn)板塊上行時期，科技園區(qū)指數(shù)表現(xiàn)更為強勁：
1）2012-1-6至2015-6-12，房地產(chǎn)指數(shù)收益311%，科技園區(qū)指數(shù)收益451%；
2）2015-9-15至2015-12-22，房地產(chǎn)指數(shù)收益59%，科技園區(qū)指數(shù)收益69%；
3）2018-10-18至2019-4-9，房地產(chǎn)指數(shù)收益58%，科技園區(qū)指數(shù)收益105%。
近期地產(chǎn)政策持續(xù)發(fā)力，目前政策力度逐步接近2014年，我們此前不斷提及看好2024年成為地產(chǎn)的企穩(wěn)之年，并且我們認為科技園區(qū)指數(shù)有望乘著地產(chǎn)企穩(wěn)之勢跑出超額收益。標的方面，建議關(guān)注世界一流高科技園區(qū)試點運營商：張江高科、中新集團、電子城、東湖高新、天地源；存在潛力的老牌科技園區(qū)運營商：市北高新、蘇州高新、南京高科。
風險提示：投資回報不及預期；科創(chuàng)突破不及預期；地產(chǎn)風險持續(xù)蔓延。
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