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銷(xiāo)售：11月新房銷(xiāo)售面積同比跌幅略微收窄，銷(xiāo)售金額的同比跌幅有所擴(kuò)大。2023年1-11月商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積同比增速為-8.0%、前值為-7.8%；累計(jì)銷(xiāo)售金額同比增速為-5.2%、前值為-4.9%。其中，11月商品房銷(xiāo)售面積同比增速為-10.3%、前值為-11.0%；銷(xiāo)售金額同比增速為-8.6%、前值為-8.1%；銷(xiāo)售均價(jià)單月同比增速為5.5%、前值為7.4%。我們認(rèn)為，當(dāng)前整體銷(xiāo)售恢復(fù)的動(dòng)能依然較弱，房企降價(jià)促銷(xiāo)趨勢(shì)明顯，需求端政策依然還需持續(xù)落地。
　　開(kāi)發(fā)投資：11月新開(kāi)工面積同比轉(zhuǎn)正，主要是同期基數(shù)較低?？⒐っ娣e同比繼續(xù)回暖，開(kāi)發(fā)投資持續(xù)低迷。2023年1-11月房屋累計(jì)新開(kāi)工面積同比增速為-21.7%，前值為-23.7%；房屋累計(jì)竣工面積同比增速為17.9%，前值為19.0%；開(kāi)發(fā)投資累計(jì)金額同比增速為-9.4%，前值為-9.3%。其中，11月單月新開(kāi)工面積同比增速為4.7%，前值為-21.2%；竣工面積同比增速為12.2%，前值為13.3%；開(kāi)發(fā)投資金額同比增速為-10.6%，前值為-11.3%。我們認(rèn)為，土地市場(chǎng)的弱勢(shì)和銷(xiāo)售恢復(fù)程度的不確定性將會(huì)持續(xù)制約新開(kāi)工和投資的恢復(fù)速度。房企特別是民營(yíng)房企投資信心的恢復(fù)，還需要等到資金面和銷(xiāo)售預(yù)期出現(xiàn)更加實(shí)質(zhì)性的改善。隨著“保交樓”的落地和前些年銷(xiāo)售的樓盤(pán)的進(jìn)入交房周期，竣工情況迎來(lái)持續(xù)好轉(zhuǎn)。
　　到位資金：11月房企國(guó)內(nèi)貸款同比轉(zhuǎn)正，自籌資金同比跌幅收窄，但定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款降幅依舊較大。2023年1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)到位資金同比增速為-13.4%，前值為-13.8%。11月單月到位資金同比增速為-8.7%，前值為-16.8%；其中，國(guó)內(nèi)貸款同比增速為7.3%，前值為-9.8%；自籌資金同比增速為-8.3%，前值為-17.7%；定金及預(yù)收款同比增速為-16.6%，前值為-18.6%；個(gè)人按揭貸款同比增速為-13.9%，前值為-15.0%。
　　投資建議：推進(jìn)城中村改造和探索住房雙軌新模式，已經(jīng)成為探索構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要落腳點(diǎn)。我們認(rèn)為重點(diǎn)布局一二線城市，具有信用優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)央國(guó)企，將受益于一二線城市供需兩端政策的持續(xù)落地和城中村改造的加速推進(jìn)。高能級(jí)城市布局較多的華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展等優(yōu)質(zhì)房企，有望憑借當(dāng)前的信用和布局優(yōu)勢(shì)，在行業(yè)企穩(wěn)與轉(zhuǎn)型之際搶占先機(jī)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險(xiǎn)。