>> 光大證券-2023年12月28日利率債觀察：今年個人房貸利率降了不少-231228
| 上傳日期： |
2023/12/28 |
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| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
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作者： |
張旭 |
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1、今年個人房貸利率降了不少
今年個人房貸利率降低了不少。存量貸款方面，目前已有超過22萬億元存量房貸利率下調，平均降幅超70bp。新發(fā)放貸款方面，今年9月個人住房貸款加權平均利率為4.02%，較去年同期下降了32bp?？紤]到三季度以來北京、上海等城市下調了房貸利率政策下限，四季度個人住房貸款加權平均利率較有可能進一步下行。
眾所周知，今年人民銀行在推動降低居民信貸成本方面做足了工作，極大減輕了居民利息負擔，有效支持了投資和消費。例如，5Y以上LPR是個人房貸定價的基準，人民銀行通過降低MLF利率等方式引導5Y以上LPR于今年6月下行了10bp。再如，8月人民銀行發(fā)布通知優(yōu)化個人住房貸款中住房套數認定標準，并將二套住房利率下限下調了40bp。另如，人民銀行指導商業(yè)銀行于2023年9月25日起有序降低個人首套存量房貸利率，現(xiàn)已惠及超5000萬戶、1.5億居民。還如，人民銀行持續(xù)推動新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調整機制的應用落地，目前在全國343個地級及以上城市中已有119個城市符合條件且其均已降低甚至是取消了下限。
新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調整機制建立于2022年12月30日，該機制以每季度末月作為評估月，對評估期內的新建商品房銷售價格變化情況進行評估，符合條件的地方政府可自主決定自下一個季度起的利率下限。
在70個大中城市中，當前尚未符合條件的城市共有20個。一方面，近段時間這20城房價環(huán)比和同比增速的均值皆處于下降趨勢之中，且同比增速均值下降的速度明顯快于已滿足條件的50城、環(huán)比增速均值已連續(xù)3個月處于負值區(qū)間，存在下調房貸利率的合理需求。另一方面，除北京和上海這兩個較為特殊的城市外，其余18城目前執(zhí)行的地方層面的首套房貸利率下限皆為全國層面的下限，即全國層面的下限已對這些城市政府的利率自主定價形成了硬約束。我們建議，為了更好滿足居民剛性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，可以考慮階段性放寬動態(tài)調整機制中的認定標準。
當前首套和二套住房貸款利率全國層面的下限分別為LPR-20bp和LPR+20bp，兩者間利差為40bp，處于合理水平。在全國符合放寬首套房貸利率下限條件的地級及以上城市中，有八成城市執(zhí)行的下限較全國低10-40bp，另兩成城市甚至取消了下限。對于那些首套房下限較全國低40bp的城市，其二套房和首套房貸款利率下限間的利差達到80bp，明顯偏大。我們建議，為了適應房地產市場供求關系發(fā)生重大變化新形勢，有序拓寬地方政府房貸利率因城施策、精準施策自主定價的空間，可以考慮將二套房貸款利率下限納入現(xiàn)行機制中。
2、風險提示
不理性的預期引發(fā)市場快速波動。
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