>> 國(guó)金證券-政策周報(bào)第10期：“三大工程”，會(huì)是新的增長(zhǎng)點(diǎn)嗎？-240116
| 上傳日期： |
2024/1/17 |
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pdf 共16頁(yè) |
來源： |
國(guó)金證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
趙偉 |
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近期，多部門協(xié)同發(fā)力支持“三大工程”，各地項(xiàng)目亦動(dòng)態(tài)頻頻，“三大工程”會(huì)是新的增長(zhǎng)點(diǎn)嗎？系統(tǒng)梳理，供參考。
一問：為何需要加快建設(shè)“三大工程”？房企投資受高庫(kù)存等壓制，基建資金落地需“有的放矢”
2023年，地產(chǎn)投資繼續(xù)下探，持續(xù)低迷的地產(chǎn)銷售和高庫(kù)存對(duì)新開工修復(fù)形成壓制。截至2023年11月，地產(chǎn)投資增速仍處低位、累計(jì)同比-9.4%，新開工拖累較大、累計(jì)同比-21.2%。且隨著地產(chǎn)銷售延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，住宅廣義庫(kù)銷比總體被動(dòng)上升、2023年11月已達(dá)27.9；高庫(kù)存或抑制房企拿地和新開工意愿，2024年房企投資或仍處較低水平。
制造業(yè)投資或受企業(yè)利潤(rùn)及出口掣肘，而基建投資雖維持較高增速，但落地存在“堵點(diǎn)”。2023年工業(yè)企業(yè)盈利仍待修復(fù)，同時(shí)地產(chǎn)和出口鏈等終端需求承壓等，可能干擾制造業(yè)投資意愿。而基建投資雖增速較高，但宏微觀數(shù)據(jù)屢現(xiàn)背離，或指向資金落地存在“堵點(diǎn)”，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目欠缺、前期準(zhǔn)備不足、財(cái)政資本金缺位等是可能的影響因素。
在此情況下，“三大工程”由中央規(guī)劃、多部委協(xié)同，或是穩(wěn)投資的重要抓手。保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施被稱為“三大工程”。與全國(guó)推廣的棚改項(xiàng)目不同，保障性住房建設(shè)率先在城區(qū)常住人口超300萬的城市試點(diǎn)，城中村改造和“平急兩用”基建項(xiàng)目重點(diǎn)在城區(qū)常住人口超500萬的超大特大城市推進(jìn)。
二問：“三大工程”可能的空間及掣肘？年均投資或在1.2萬億元，或取決配套政策、資金到位情況
中性情景，“三大工程”年均投資或在1.2萬億元左右；其中，城中村改造年均投資規(guī)模或在5000億元左右；配售型保障房建設(shè)年均投資或在3000億元左右，租賃型保障住房年均投資或在2000億元左右；“平急兩用”基建項(xiàng)目年均投資規(guī)模在2500億元左右。（詳見《地產(chǎn)“三大工程”，進(jìn)展如何？》）。
過往經(jīng)驗(yàn)顯示，項(xiàng)目落地情況可能取決于配套政策落地節(jié)奏及資金到位情況。根據(jù)棚改項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目由規(guī)劃、前期準(zhǔn)備，到正式開工等仍需一定時(shí)間，2014年棚改相關(guān)政策效果在2015年及以后集中體現(xiàn)。同理，“三大工程”及配套政策落地見效或也需一定時(shí)間。且棚改具備地方財(cái)政資金、專項(xiàng)債，和PSL、政策行信貸等支撐，資金可快速到位。
當(dāng)前，多部門加強(qiáng)協(xié)同為“三大工程”領(lǐng)域提供土地、財(cái)稅、金融等方面的政策支持，2023年12月PSL重啟放量等或均指向“三大工程”是2024新的投資增長(zhǎng)點(diǎn)。2023年12月PSL新增3500億元，同時(shí)三大政策行自2023年12月以來頻繁為地方“三大工程”項(xiàng)目授信，或意味著PSL放量主要用于支持“三大工程”項(xiàng)目。
三問：“三大工程”哪里推進(jìn)較快？深圳配售型保障房首批已開工，廣州等城中村改造推進(jìn)較快
配售型保障房建設(shè)方面，2023年底深圳首批13個(gè)配售型保障房項(xiàng)目率先開工。項(xiàng)目總用地面積17.7萬平方米，住房建設(shè)面積75.7萬平方米，總投資約125億元，房源合計(jì)1萬余套。推算可知，深圳首批配售型保障房容積率約4.3，套均面積約75平方米，每平米成本約1.65萬。從項(xiàng)目分布來看，配售型保障房項(xiàng)目分布較為均勻，福田區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)等均有分布；從項(xiàng)目用地來看，首批保障房建設(shè)用地中有至少46%的土地為盤活閑置低效土地。
城中村改造方面，廣州、深圳、上海等由于經(jīng)驗(yàn)豐富，項(xiàng)目推進(jìn)較快。廣州市城中村改造配套政策接連落地，《廣州市城中村改造條例》及《廣州市城中村改造專項(xiàng)計(jì)劃》等對(duì)城中村改造項(xiàng)目規(guī)劃、資金、流程、意愿和補(bǔ)償?shù)茸龀雒鞔_規(guī)定。《專項(xiàng)規(guī)劃》提出實(shí)施房票安置，有利于降低回遷用地安置需求，縮短項(xiàng)目改造周期，幫助新房去庫(kù)存。且《改造條例》明確本輪城中村改造項(xiàng)目由區(qū)政府負(fù)責(zé)開展前期相關(guān)工作，或亦有利于縮短項(xiàng)目前期準(zhǔn)備周期。
“平急兩用”項(xiàng)目方面，杭州市率先開工、北京平谷區(qū)為先行示范。2023年11月底，杭州市儲(chǔ)備116個(gè)項(xiàng)目并已開工，項(xiàng)目總投資770.35億元，具體涉及醫(yī)療服務(wù)設(shè)施、城郊大倉(cāng)、旅游居住設(shè)施、高速公路服務(wù)區(qū)等四大領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的改造升級(jí)。北京市平谷區(qū)在政府支持下，將率先探索打造“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)樣板。
風(fēng)險(xiǎn)提示:經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期，政策落地效果不及預(yù)期。
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