>> 光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》的點(diǎn)評(píng)：金融支持地產(chǎn)再發(fā)力，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸用途擴(kuò)大-240125
| 上傳日期： |
2024/1/26 |
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| 335KB |
| 格式： |
pdf 共2頁(yè) |
來(lái)源： |
光大證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
金融 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告，僅限高級(jí)會(huì)員查看 |
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事件：2024年1月24日，中國(guó)人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。
點(diǎn)評(píng)：經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸用途擴(kuò)大，更好支持房地產(chǎn)企業(yè)融資，助力房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。
1）《通知》細(xì)化了商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)管理口徑、期限、額度、用途等要求，包括：①商業(yè)性房地產(chǎn)包括但不限于商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心、商務(wù)中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項(xiàng)目等，不包括商品住房、租賃住房；②2024年底前……全國(guó)性商業(yè)銀行……可發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場(chǎng)債券；③經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評(píng)估價(jià)值的70%……經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款期限一般不超過10年，最長(zhǎng)不得超過15年，且貸款到期日應(yīng)早于承貸物業(yè)產(chǎn)權(quán)證到期日至少5年等。
2）我們認(rèn)為，此次《通知》對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的管理有較多重要突破，包括：①允許經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場(chǎng)債券，拓寬了房企當(dāng)前償還項(xiàng)目開發(fā)貸或公開市場(chǎng)債券等債務(wù)的資金來(lái)源，使房企能有效盤活存量物業(yè)的價(jià)值，提高償債能力，但值得注意的是，該方法的使用期限暫限于2024年內(nèi)；②《通知》規(guī)定的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款抵押率（貸款額度占承貸物業(yè)評(píng)估價(jià)值的比例）上限為70%，超出了目前商業(yè)銀行在實(shí)踐中普遍執(zhí)行的貸款抵押率，為房企獲得足額融資規(guī)模創(chuàng)造了空間等。我們?nèi)孕桕P(guān)注到《通知》亦強(qiáng)調(diào)了“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款第一還款來(lái)源應(yīng)為承貸物業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)收入”，或?qū)⒋偈狗科筇岣呓?jīng)營(yíng)性物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力以提升物業(yè)的融資價(jià)值，也將促使商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)及價(jià)值的跟蹤與評(píng)估工作。
3）截至23年H1，我們重點(diǎn)關(guān)注的13家房企投資性房地產(chǎn)賬面為11283億元，其中10家房企的投資性房地產(chǎn)受限（已辦理抵押貸款）比例平均為43.2%，其中新城控股為69.5%、金地集團(tuán)為56.2%、萬(wàn)科A為11.6%，龍湖集團(tuán)為42.1%（2022年末值），《通知》將有利于進(jìn)一步釋放房企的抵押融資空間。
4）房企融資端支持力度增強(qiáng)，物業(yè)關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款償付保障性提升。2019-2023H1，重點(diǎn)物業(yè)公司金融資產(chǎn)減值（絕對(duì)值）/核心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)比例算術(shù)平均值由2.5%提升至7.0%，其中民企組由3.6%提升至12.4%；國(guó)家完善房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款政策，有助于改善房企流動(dòng)性問題，緩解現(xiàn)金流壓力，物業(yè)關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款償付保障性提升，應(yīng)收款減值對(duì)利潤(rùn)的影響有望緩解。
5）物業(yè)行業(yè)重回穩(wěn)健增長(zhǎng)軌道，配置價(jià)值凸顯。2023年恒生物業(yè)管理指數(shù)累計(jì)跌幅44%，2024年初至1月25日累計(jì)跌幅13%，重點(diǎn)公司2024年WIND一致預(yù)期PE均值為7，板塊估值調(diào)整充分；2023年上半年，物業(yè)行業(yè)基本面已觸底回升，地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)影響減弱，貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備充分，現(xiàn)金流穩(wěn)定且充沛，物業(yè)公司逐漸褪去“地產(chǎn)屬性”，增厚“服務(wù)消費(fèi)”屬性，重回穩(wěn)健增長(zhǎng)軌道。
投資建議：房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場(chǎng)穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局，中央金融工作會(huì)議指出一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸用途實(shí)現(xiàn)突破，有利于滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，建議關(guān)注：1）地產(chǎn)開發(fā)方面：建議關(guān)注投資性物業(yè)存量充足，商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力較強(qiáng)，融資提升空間較大的房企，包括萬(wàn)科A、龍湖集團(tuán)、新城控股、金地集團(tuán)等；2）物業(yè)服務(wù)方面，關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性回暖、民營(yíng)房企信用風(fēng)險(xiǎn)逐步出清帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)下降，建議關(guān)注新城悅服務(wù)、萬(wàn)物云、融創(chuàng)服務(wù)、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)等。
風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)不佳風(fēng)險(xiǎn)等。
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