>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)國新辦新聞發(fā)布會房地產(chǎn)點(diǎn)評：金融業(yè)責(zé)無旁貸，房地產(chǎn)再迎信貸利好-240125
| 上傳日期： |
2024/1/26 |
大小： |
668KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 行業(yè)名稱： |
金融 |
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事件：
1月25日，在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠(yuǎn)企表示，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，對國民經(jīng)濟(jì)具有重要影響，與廣大人民群眾生活也息息相關(guān)，金融業(yè)責(zé)無旁貸，必須大力支持。截至2023年底，3500億元“保交樓”專項借款絕大部分都已經(jīng)投放到項目，確保“保交樓”任務(wù)完成。近期，我們還將開展以下幾項工作：一是加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，二是指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)落實(shí)好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理要求，三是要繼續(xù)做好個人住房貸款金融服務(wù)，四是指導(dǎo)和要求銀行等金融機(jī)構(gòu)大力支持“平急兩用”重大基礎(chǔ)設(shè)施、城中村改造等“三大工程”建設(shè)，并且要求盡快形成實(shí)物工作量。
點(diǎn)評：
充分強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)鏈重要性，首次表態(tài)“金融業(yè)責(zé)無旁貸、必須大力支持”。21年12月國家發(fā)改委寧吉喆指出房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)；22年12月劉鶴重申房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，23年3月政府工作會議再提房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，本次會議金融監(jiān)管總局肖遠(yuǎn)企提及“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，對國民經(jīng)濟(jì)具有重要影響，與廣大人民群眾生活也息息相關(guān)”，會議再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)重要性，凸顯房地產(chǎn)的支柱性地位。此前在《房地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈對GDP的影響分析：地產(chǎn)仍是支柱產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)亟需穩(wěn)地產(chǎn)》一文中我們測算，房地產(chǎn)及上下游對我國GDP占比區(qū)間在（21.4%，30.2%）內(nèi)，房地產(chǎn)重要性凸顯，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)亟需穩(wěn)地產(chǎn)。此外，本次會議首席表態(tài)“金融業(yè)責(zé)無旁貸，必須大力支持”，措辭強(qiáng)烈、表態(tài)積極、預(yù)計房地產(chǎn)信貸后續(xù)仍有明顯改善空間。
推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)、落實(shí)好經(jīng)營物業(yè)貸，供給端信貸逐步改善。1月12日，住建部、金融監(jiān)管總局發(fā)布關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知，對開發(fā)建設(shè)暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。政策表態(tài)對困難項目也需金融呵護(hù)，穩(wěn)步推進(jìn)項目交付進(jìn)度。1月24日，央行、金融監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》，政策新增資金用途可用于償還房地產(chǎn)貸款及公開債、并提升經(jīng)營性物業(yè)貸款抵押率至70%，有利于擴(kuò)充房企債務(wù)償還資金來源。自24年1月以來供給端保主體、保項目等信貸政策頻出，不論是從城市維度保障項目融資需求，還是從房企端提升經(jīng)營性物業(yè)貸的靈活性，均能切實(shí)改善房企流動性狀況，穩(wěn)住房地產(chǎn)合理融資需求。
要求進(jìn)一步優(yōu)化首付比例、貸款利率等政策，居民需求有望底部復(fù)蘇。會議提及要繼續(xù)做好個人住房貸款金融服務(wù)，因城施策進(jìn)一步優(yōu)化首付比例、貸款利率等政策，自23年以來持續(xù)優(yōu)化個人住房貸款政策，23年8月，央行、國家金融監(jiān)管總局發(fā)文，限購城市首套首付比下限低至20%、二套降至30%，二套房貸利率下降40BP，隨后一線城市（北上廣深）開始放松認(rèn)房不認(rèn)貸，12月上海北京明確首套、二套房貸首付比下調(diào)，首套首付比例從此前35%下調(diào)至30%，二套從70-80%下調(diào)至40%；與此同時，全國房貸利率持續(xù)回落，根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，24年1月百城首套房貸利率為3.84%、二套房貸利率為4.41%，較23年同期分別回落26BP和50BP；當(dāng)前一二線城市限制性政策放松已經(jīng)較為明顯，本次會議強(qiáng)調(diào)后續(xù)仍將進(jìn)一步政策放松，也將進(jìn)一步推動居民剛需及改善性需求的釋放。
三大工程盡快形成實(shí)物工作量，城中村改造有望加速推進(jìn)。23年7月以來，國常會、政治局會議、央行、國開行、自然資源部等多中央部門及會議密集表態(tài)支持城中村改造，23年10月廣州城改專項規(guī)劃審議通過、并于24年1月房票落地，24年1月深圳發(fā)布城改細(xì)則意見稿；24年1月，央行公告23年12月凈新增PSL 3500億元。短期內(nèi)PSL重啟、廣深城改細(xì)則推出、廣州房票落地等，疊加本次會議強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)支持三大工程并盡快形成實(shí)物工作量，后續(xù)城改有望加速推進(jìn)，將有望增強(qiáng)居民購買力、提升購買意愿，居民需求端有望底部復(fù)蘇；同時近期保障房收儲也將錦上添花，預(yù)計房地產(chǎn)供需關(guān)系將更為均衡。
投資分析意見：金融業(yè)責(zé)無旁貸，房地產(chǎn)再迎信貸利好，維持“看好”評級。我們認(rèn)為城中村改造+住房雙軌制將是房地產(chǎn)行業(yè)破局關(guān)鍵，前者是中短期政策發(fā)力關(guān)鍵點(diǎn)，后者是中長期政策頂層設(shè)計。此外，我們認(rèn)為高品質(zhì)住宅有望成為成長新賽道，并預(yù)計優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企有望受益格局優(yōu)化和品質(zhì)提升雙重Alpha。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，1）推薦優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企：A股：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、招商蛇口、建發(fā)股份、保利發(fā)展、新城控股、萬科A；H股：建發(fā)國際、華潤置地、越秀地產(chǎn)、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；2）關(guān)注城改受益房企：越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團(tuán)。此外，維持物業(yè)管理“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象，關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險提示：行業(yè)調(diào)控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊，城中村改造推進(jìn)不及預(yù)期。
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