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事件：2024年1月24日，中國人民銀行辦公廳、國家金融監(jiān)督管理總局辦公廳發(fā)布了《關于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》，明確2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎上，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領域相關貸款和公開市場債券，貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評估價值的70%，貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年。
　　拓寬經(jīng)營性物業(yè)貸款用途，改善流動性困境。
　　1）從此前的資金用途上來看，經(jīng)營性物業(yè)貸可用于承貸物業(yè)在經(jīng)營期間的維護、改造、裝修等與物業(yè)本身相關的經(jīng)營性資金需求，以及置換借款人為建設或購置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等，不得用于購地、新建項目或其他限制性領域。
　　2）新規(guī)在此前的基礎上，還增加了用于償還企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領域相關貸款和公開市場債券這一用途。
　　3）我們認為貸款用途的拓寬是本次新規(guī)最大的亮點，本質上允許經(jīng)營性物業(yè)貸款的用途脫離物業(yè)，對持有優(yōu)質商業(yè)資產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)改善其流動性困境有直接利好作用。
　　貸款額度或有提升空間，資金使用效率更高。本次新規(guī)明確，經(jīng)營性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評估價值的70%。商業(yè)銀行應結合承貸物業(yè)經(jīng)營情況等因素，按照市場化原則，與借款人協(xié)商確定貸款利率及還本付息方式。我們認為對于部分資產(chǎn)優(yōu)質且現(xiàn)金流穩(wěn)定項目在抵押率上或有提升空間。
　　金融支持地產(chǎn)方向明確，地產(chǎn)仍是支柱型產(chǎn)業(yè)。2024年以來，我們認為金融支持地產(chǎn)方向明確且政策落地頻次不斷提升。國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠企先生在1月25日國新辦“金融服務經(jīng)濟社會高質量發(fā)展”新聞發(fā)布會現(xiàn)場提及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，對國民經(jīng)濟具有重要影響，與廣大人民群眾生活也息息相關，金融業(yè)責無旁貸，必須大力支持。相關表達與我們在2023年發(fā)布的《房地產(chǎn)為什么是支柱性產(chǎn)業(yè)》系列報告中判斷一致。未來看，我們認為政策將就房地產(chǎn)項目白名單、因城施策進一步優(yōu)化首付比例、貸款利率等個人住房貸款以及“三大工程”等方向加速落地。
　　投資建議：維持“優(yōu)于大市”評級。我們認為行業(yè)政策近期明顯存在優(yōu)化，但基本面修復不是一蹴而就，投資銷售存在時間錯配；企業(yè)將從規(guī)模轉向質量發(fā)展，而龍頭和藍籌企業(yè)強者恒強的邏輯依然存在，相關企業(yè)將獲得供需改善下的成長機會。建議關注：1）開發(fā)類：A股-萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口、城建發(fā)展、天健集團；H股-中國海外發(fā)展；2）商住類：華潤置地、龍湖集團、新城控股；3）物業(yè)類：萬物云、華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、新大正；4）文旅類-華僑城A。
　　風險提示：行業(yè)基本面下行風險。