>> 光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)對近期房地產(chǎn)政策的跟蹤報告：廣州放開120平以上住房限購，一線城市購房支持力度有望進一步提升-240128
| 上傳日期： |
2024/1/28 |
大小： |
368KB |
| 格式： |
pdf 共2頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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事件：1月27日，廣州發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》及對應(yīng)政策解讀（以下合稱《通知》）。
點評：《通知》針對性強且力度較大，一線城市購房支持力度有望進一步提升。
1）根據(jù)《通知》，在限購區(qū)域范圍內(nèi)，廣州居民家庭和個人（不區(qū)分是否為本市戶籍），新購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房（包括新房和二手房），不納入限購范圍；名下已有的建筑面積120平方米以上住房，不計入名下已擁有住房套數(shù)核算；居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的（“租一買一”），或者在廣州市存量房交易系統(tǒng)取得房源信息編碼并掛牌計劃出售的（“賣一買一”），購買住房時相應(yīng)核減家庭住房套數(shù)；支持“轉(zhuǎn)移、合并登記一體辦理”；商服類物業(yè)不再限定轉(zhuǎn)讓對象等。
2）我們認為，本次廣州放松限購具有較強針對性且力度較大：首先，重點放松120平米以上住房的限購措施，符合目前市場主力購房人群為有改善性需求的人群以及市場主力銷售戶型為大戶型的現(xiàn)狀，對提振市場銷售效果或較明顯；其次，“廣州居民家庭和個人名下已有的建筑面積120平方米以上住房”、“租一買一”、“賣一買一”這三類情況都優(yōu)化了家庭住房套數(shù)的認定，結(jié)合“認房不認貸”政策，使更多居民可享受首套房貸的資格，降低居民購房成本與門檻，有效釋放本地購房需求?！锻ㄖ吩诩哟笞》勘Ｕ?、支持房地產(chǎn)項目融資等方面亦表態(tài)積極。
3）自23年8月底起，廣州持續(xù)積極優(yōu)化樓市“四限”政策，與之對應(yīng)的是廣州的新房及二手房成交量表現(xiàn)趨勢向好，23年9-12月廣州新建商品房成交面積分別為84/87/119/96萬平米，二手房成交面積分別為65/67/94/91萬平米，樓市優(yōu)化政策效果較明顯。我們認為，《通知》或為其他核心城市放松限購提供重要政策借鑒，一線城市購房支持力度有望進一步提升。
4）據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年廣州商品房銷售金額為3678億元，其中銷售金額排行前二名的房企分別為越秀地產(chǎn)（640億元）、保利發(fā)展（526億元），二者在廣州銷售市占率分別為17.4%、14.3%，廣州商品房市場頭部房企銷售領(lǐng)先優(yōu)勢較明顯，若廣州樓市持續(xù)恢復(fù)或?qū)⒙氏壤弥攸c布局廣州且市占率較高的房企。
投資建議：2023年，監(jiān)管部門密集發(fā)聲，明確房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟發(fā)展全局，中央政治局會議指出我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化。從供給側(cè)看，通過信貸、債券、股權(quán)等“三箭連珠”有力提振房地產(chǎn)行業(yè)信心，監(jiān)管持續(xù)強調(diào)不同所有制房企融資“一視同仁”，并提出房地產(chǎn)融資“三個不低于”，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制；從需求側(cè)看，中央及地方政策利好持續(xù)發(fā)力，5年期LPR多次下調(diào)，地方政府“因城施策”加大合理住房消費支持力度，包括優(yōu)化“認房認貸”，下調(diào)首付比例及按揭利率等，對多孩家庭和人才購房給予進一步支持等，區(qū)域分化格局進一步凸顯。投資建議關(guān)注三條主線：1）看好具備片區(qū)綜合開發(fā)能力，有機會參與超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的穩(wěn)健龍頭房企，建議關(guān)注招商蛇口、保利發(fā)展、中國金茂、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國海外宏洋集團、萬科A/萬科企業(yè)、濱江集團。2）消費類商業(yè)公募REIT積極推進，看好先發(fā)布局多元賽道，存量資產(chǎn)資源豐富，在商業(yè)地產(chǎn)賽道具備核心競爭力的房企，建議關(guān)注華潤置地、龍湖集團、新城控股。3）看好我國產(chǎn)業(yè)園步入存量改革+創(chuàng)新發(fā)展期，逐步邁向?qū)I(yè)化運營發(fā)展，公募REITs利于產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)重估，建議關(guān)注上海臨港。
風(fēng)險分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進不及預(yù)期風(fēng)險，房地產(chǎn)市場需求不及預(yù)期風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)項目竣工不及預(yù)期風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營不佳風(fēng)險等。
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