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一句話邏輯：保利發(fā)展是大灣區(qū)土儲充足的龍頭房企，充分受益廣州新政。
　　超預(yù)期邏輯：
　　1）廣州放松限購，保利發(fā)展廣州舊改儲備充足
　　2024年1月27日廣州市發(fā)布《進(jìn)一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，其中明確優(yōu)化調(diào)整限購政策，提出在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍。我們認(rèn)為，廣州作為首個(gè)將改善型住房全面放開的一線城市，政策出臺的速度和力度超過我們原有的預(yù)期，這顯示了政策企穩(wěn)房地產(chǎn)的決心。
　　根據(jù)梅云汐咨詢的數(shù)據(jù)，保利發(fā)展擁有8個(gè)已確權(quán)舊改土地儲備項(xiàng)目，占地面積為514萬平；已簽訂意向合作舊改土地儲備2個(gè)，占地面積195萬平，在廣州市舊改儲備中名列前茅。我們認(rèn)為，廣州新政疊加三大工程推進(jìn)，保利發(fā)展作為總部設(shè)立在廣州且大灣區(qū)土儲充裕的頭部央企，將充分受益政策利好。
　　2）央企市值管理擬納入考核，保利發(fā)展做表率
　　1月24日，國務(wù)院新聞辦公室新聞發(fā)布會(huì)提出，國資委將進(jìn)一步研究將市值管理納入央企負(fù)責(zé)人業(yè)績考核，引導(dǎo)央企負(fù)責(zé)人更加重視所控股上市公司的市場表現(xiàn)，及時(shí)通過應(yīng)用市場化增持、回購等手段傳遞信心、穩(wěn)定預(yù)期，加大現(xiàn)金分紅力度，更好地回報(bào)投資者。央企市值管理納入考核屬首次提及，我們認(rèn)為這和我們原先理解的央國企考核機(jī)制有顯著不同。我們認(rèn)為，新的政策導(dǎo)向會(huì)促進(jìn)央國企在經(jīng)營管理、回購和分紅方面做出相應(yīng)改善，提升股東回報(bào)。
　　就保利發(fā)展而言，公司在回購和分紅方面做出表率：
　　實(shí)控人快速落地增持計(jì)劃，彰顯發(fā)展信心
　　2023年12月11日，公司擬以集中競價(jià)的方式回購公司股份，回購總金額10（含）- 20（含）億元。此外，公司實(shí)際控制人保利集團(tuán)計(jì)劃增持公司股份，增持金額2.5（含）- 5（含）億元。截至2024年1月22日，公司公告保利集團(tuán)已增持公司2140萬股，占總股本的0.18%，累計(jì)增持金額達(dá)2億元，已達(dá)到增持計(jì)劃金額下限的80.25%。我們認(rèn)為，公司實(shí)控人快速落地增持計(jì)劃，用實(shí)際行動(dòng)維護(hù)公司價(jià)值及股東權(quán)益，充分彰顯了對公司長期穩(wěn)健發(fā)展的信心。
　　23-25年分紅比例不低于40%，提振投資信心
　　2024年1月20日，公司發(fā)布《 2023-2025年股東回報(bào)規(guī)劃》，其中提到，在公司未分配利潤為正、當(dāng)期可分配利潤為正且公司現(xiàn)金流可以滿足公司正常經(jīng)營和可持續(xù)發(fā)展的情況下，公司原則上每年進(jìn)行一次現(xiàn)金分紅，2023年度至2025年度現(xiàn)金分紅占當(dāng)年歸屬于上市公司股東凈利潤的比例均不低于40%。我們認(rèn)為，公司強(qiáng)調(diào)23-25年分紅比例不低于40%，積極分享公司成長，有利于提升投資者年回報(bào)。
　　檢驗(yàn)與催化
　　1）行業(yè)銷售TOP1，市占率穩(wěn)步提升
　　根據(jù)公司公告，2023年公司實(shí)現(xiàn)簽約面積2386萬平方米，同比減少13.2%；實(shí)現(xiàn)簽約金額4222億元，同比減少7.7%；根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，公司升至全口徑銷售金額榜單第1位。對比百強(qiáng)房企，2023年百強(qiáng)房企銷售金額同比降低16.5%，公司銷售增速情況顯著優(yōu)于行業(yè)平均水準(zhǔn)，銷售基本盤穩(wěn)固。2023年公司銷售金額市占率為3.6%，較2022年底的3.4%增長0.2pct，公司市占率逆勢穩(wěn)步提升。
　　2）土儲聚焦38城，長期發(fā)展儲備充足
　　2023年公司新獲取103宗土地，新增土儲總價(jià)1632億元，權(quán)益地價(jià)約1359億元，拿地強(qiáng)度為39%，一二線城市拿地金額占比達(dá)92%，拿地聚焦核心城市。根據(jù)克爾瑞拿地榜單，2023年公司新增貨值約2402億元，位于行業(yè)TOP2，新增貨值行業(yè)領(lǐng)先。截至三季度末，公司共有在建擬建項(xiàng)目729個(gè)，在建面積11579萬平方米，待開發(fā)面積5855萬平方米，公司在手土儲豐富，長期發(fā)展儲備充足。
　　3）其他檢驗(yàn)與催化：公司后續(xù)銷售、拿地、回購和分紅進(jìn)展。
　　投資建議
　　保利發(fā)展扎實(shí)的基本面和央企背景，中長期具備“?！闭邽橥醯膬?yōu)勢。2023Q4至2024年1月，公司股價(jià)持續(xù)回調(diào)，截至1月26日，公司股價(jià)對應(yīng)24年P(guān)B已經(jīng)低至0.55倍。我們認(rèn)為，結(jié)合短期政策利好+公司股東回購+分紅比例提升+估值歷史低位，保利發(fā)展配置價(jià)值凸顯。我們預(yù)計(jì)公司2024年EPS為每股1.11元，維持“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策放松效果不及預(yù)期，銷售超預(yù)期下滑。