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2023年，在總?cè)丝跍p少的背景下，人口從鄉(xiāng)村向城鎮(zhèn)的流動(dòng)并沒(méi)有停止。2023年城鎮(zhèn)化率增加0.94個(gè)百分點(diǎn)至66.16%，城鎮(zhèn)化速度比2022年上行。樂(lè)觀的觀點(diǎn)認(rèn)為，城鎮(zhèn)化率持續(xù)上行，房地產(chǎn)面臨的困難是暫時(shí)的。
　　城鎮(zhèn)化率的國(guó)際比較：越向上越艱難
　　國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看城鎮(zhèn)化率從70%~80%用時(shí)更長(zhǎng)。西方發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化進(jìn)程普遍用時(shí)較長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化從70%~80%的過(guò)程，美國(guó)用時(shí)46年，歐洲用時(shí)28年，日本用時(shí)35年。
　　中國(guó)處于城鎮(zhèn)化率60%~70%的過(guò)程。美國(guó)用時(shí)16年，歐洲用時(shí)32年，日本12年，韓國(guó)7年，中國(guó)已經(jīng)用時(shí)7年。
　　韓國(guó)經(jīng)驗(yàn)：75%是分水嶺。1992年城鎮(zhèn)化率突破75%之后，人口增速首先下滑，人均GDP增速隨之走低。1997年之后城鎮(zhèn)化率本身上行主要支撐動(dòng)力在于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。也就是說(shuō)，在城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%之后，人口的力量開(kāi)始減弱，經(jīng)濟(jì)支持的力度增強(qiáng)，城鎮(zhèn)化率曲線接近扁平化。
　　日本90%的經(jīng)驗(yàn)：城鄉(xiāng)一體化的結(jié)合。超高城鎮(zhèn)化率是行政區(qū)域的調(diào)整，實(shí)際在80%之后，日本城鎮(zhèn)化率停滯。
　　基于國(guó)際比較來(lái)看：我國(guó)城鎮(zhèn)化率68.3%
　　在人口持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，到2035年我國(guó)預(yù)計(jì)人均GDP達(dá)到2萬(wàn)美元/人。我國(guó)城鎮(zhèn)化率增速可能在2023年后下滑，城鎮(zhèn)化率在接近68.3%左右時(shí)增速減緩。
　　基于農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移：城鎮(zhèn)化率72.7%
　　樂(lè)觀觀點(diǎn)認(rèn)為我國(guó)即使總?cè)丝谪?fù)增長(zhǎng)，但是在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的條件下，仍然有龐大的農(nóng)村人口可以轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，這是我國(guó)有別于其他國(guó)家的特殊所在。
　　理論上未來(lái)5年我國(guó)城鎮(zhèn)人口仍然上行，但是增長(zhǎng)速度比2010-2020年下降了50%以上，城鎮(zhèn)年均人口增長(zhǎng)在944萬(wàn)左右。2030年人口轉(zhuǎn)移基本趨于結(jié)束，城鎮(zhèn)化率達(dá)到72.7%。2030年之后城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)緩慢。
　　房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)：區(qū)域化、精細(xì)化、個(gè)性化
　　無(wú)論是基于國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，還是基于人口轉(zhuǎn)移，2024年~2030年我國(guó)城鎮(zhèn)化速度持續(xù)減緩，2030年之后城鎮(zhèn)化進(jìn)程速度減緩，我國(guó)城鎮(zhèn)化率高速發(fā)展時(shí)期可能在城鎮(zhèn)化率達(dá)到68%~73%之后結(jié)束。
　　以往的房地產(chǎn)占經(jīng)濟(jì)主要地位的發(fā)展模式已經(jīng)不適用，而在現(xiàn)有條件下我國(guó)積極發(fā)展科技產(chǎn)業(yè)，以數(shù)字經(jīng)濟(jì)為依托，全面進(jìn)行產(chǎn)業(yè)數(shù)字化和數(shù)字產(chǎn)業(yè)化，才會(huì)推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)上行。
　　更現(xiàn)實(shí)的意義在于，房地產(chǎn)行業(yè)依托城鎮(zhèn)化率快速上行的時(shí)期已經(jīng)結(jié)束。城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展模式進(jìn)入?yún)^(qū)域化、精細(xì)化、個(gè)性化階段。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　1.海外經(jīng)濟(jì)衰退的風(fēng)險(xiǎn)
　　2.地緣政治的風(fēng)險(xiǎn)
　　3.民調(diào)誤差的風(fēng)險(xiǎn)