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報(bào)告導(dǎo)讀：
　　1月銷售回落明顯，銷售規(guī)模回落至2017年水平；公司核心城市換倉(cāng)成果顯現(xiàn)，銷售均價(jià)同比提升6.5%。
　　投資要點(diǎn)：
　　業(yè)績(jī)符合預(yù)期，維持增持評(píng)級(jí)。2023年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3471億元，同比增長(zhǎng)23.5%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)120億元，同比減少34.4%。公司增收不增利，維持2023~2025年EPS分別為1.01/1.09/1.24元，鑒于當(dāng)前供給端和需求端政策同時(shí)發(fā)力，公司也在聚焦核心城市換倉(cāng)，維持增持評(píng)級(jí)，維持目標(biāo)價(jià)20.66元。
　　1月銷售回落明顯，銷售規(guī)?；芈渲?017年水平。2024年1月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積119萬(wàn)方，同比減少35.4%；實(shí)現(xiàn)簽約金額203億元，同比減少31.2%。1月公司銷售回落明顯，低于疫情2020年同期水平，銷售規(guī)?；芈渲?017年水平。后續(xù)尤其是一線城市政策會(huì)逐步放開(kāi)，等待銷售的企穩(wěn)。
　　公司核心城市換倉(cāng)成果顯現(xiàn)，銷售均價(jià)同比提升6.5%。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正處在由“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”的關(guān)鍵時(shí)期。在城市的選擇上，一個(gè)明顯變化是積極換倉(cāng)核心城市，1月銷售均價(jià)17107元/平米較2023年同期16062元/平米提升6.5%，為后續(xù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。
　　未來(lái)兩年現(xiàn)金分紅率翻倍，股息率上升至4.7%左右。公司2024年度至2025年度現(xiàn)金分紅率從過(guò)去的不低于20%提升至不低于40%，預(yù)計(jì)2024年股息率將提升至4.7%左右。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售去化下行；存貨跌價(jià)損失計(jì)提大幅增加。