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事件：深圳優(yōu)化住房限購政策，降低社保/個(gè)稅年限設(shè)置
　　2024年2月7日，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布關(guān)于優(yōu)化住房限購政策的通知，一、本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購2套住房，本市戶籍成年單身人士（含離異）限購1套住房；取消落戶年限以及繳納個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)年限要求。二、非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）能提供購房之日前3年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，限購1套住房。
　　寬松政策跟進(jìn)及時(shí)，限購調(diào)整將幫助釋放購房需求
　　根據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年深圳常住人口1766.18萬人，其中：戶籍人口583.47萬人，占比33.0%，非戶籍人口1182.71萬人，占比重67%；且根據(jù)第七次全國人口普查結(jié)果，深圳常住人口平均年齡為32.5歲。如此人口特征能反映出深圳“非戶籍人口占比多”、“人口年輕化”。本次限購政策調(diào)整在需求端精準(zhǔn)發(fā)力，滿足更多新市民及“深二代”等購房需求，能有效釋放更多潛在購買力。
　　新房銷售面積環(huán)比降幅擴(kuò)大，預(yù)計(jì)政策延續(xù)寬松基調(diào)
　　2023年11月22日，深圳就已下調(diào)二套住房的最低首付款比例，同時(shí)對享受優(yōu)惠政策的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也進(jìn)行了調(diào)整。但此次政策調(diào)整后新房市場反響相對較弱，2023年12月及2024年1月深圳商品住宅銷售面積分別為25.5萬方、18.8萬方，環(huán)比分別減小8.0%、26.2%，環(huán)比降幅繼續(xù)擴(kuò)大。正是因?yàn)樯钲谛路渴袌龅男判暮托枨笠恢陛^為乏力，我們認(rèn)為政策具備進(jìn)一步放松的必要性，預(yù)計(jì)后續(xù)還將保持小步慢走態(tài)勢。2024年開年以來，國內(nèi)一線城市就已相繼出臺(tái)限購放寬政策。1月27日廣州取消120平米以上住房限購、1月30日上海放寬外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）非上海戶籍單身青年購房要求、2月6日北京調(diào)整通州區(qū)限購政策。隨著本輪高能級城市限購政策同步優(yōu)化，我們認(rèn)為2024年房地產(chǎn)政策將延續(xù)寬松基調(diào)，購房需求仍有釋放空間。
　　投資建議
　　從行業(yè)基本面來看，開年地產(chǎn)需求仍然較弱。根據(jù)克而瑞公布的1月百強(qiáng)房企數(shù)據(jù)顯示，1月百強(qiáng)房企銷售操盤金額同比下降34.2%，環(huán)比降低47.9%，單月業(yè)績規(guī)模創(chuàng)近年新低，新房銷售仍然低迷。但在因城施策大背景下，近期各大城市購房政策密集優(yōu)化，同時(shí)地產(chǎn)金融支持全面提速，短期有望帶動(dòng)板塊估值修復(fù)。我們持續(xù)看好投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場化的強(qiáng)信用房企。受益標(biāo)的：（1）保利發(fā)展、招商蛇口、中國海外發(fā)展、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等優(yōu)質(zhì)央國企；（2）萬科A、濱江集團(tuán)、新城控股等財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策推進(jìn)節(jié)奏不確定性、地產(chǎn)行業(yè)修復(fù)不及預(yù)期。