>> 方正證券-房地產(chǎn)行業(yè)事件點評報告：深圳跟進，一線城市限購加速松綁-240207
| 上傳日期： |
2024/2/7 |
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| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
方正證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
劉清海 |
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事件：2月7日，深圳市住建局發(fā)布關(guān)于優(yōu)化住房限購政策的通知。通知顯示，深圳市戶籍居民家庭限購2套住房，本市戶籍成年單身人士（含離異）限購1套住房。非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）能提供購房之日前3年在本市連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明的，限購1套住房。
深戶取消落戶及社保/個稅年限要求，非深戶社保/個稅年限由5年降低至3年。2020年7月，深圳進一步加碼限購，要求深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在深圳落戶滿3年，且連續(xù)繳納36個月及以上社保/個稅，方可購買商品住房；而非深戶居民家庭與成年單身人士（含離異）需要按照提供購房之日前連續(xù)繳納5年及以上社保/個稅，由此深圳成為限購政策最為嚴格的一線城市。本次深圳松綁限購的核心調(diào)整為取消深戶落戶年限及社保/個稅年限要求，以及降低非深戶社保/個稅年限由5年至3年。
深圳商品住宅銷售承壓，松綁限購將助力需求充分釋放。在房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的背景之下，疊加深圳戶籍人口增長出現(xiàn)疲態(tài)以及嚴格的限購政策，深圳商品住宅銷售持續(xù)承壓。2023年下半年以來，深圳商品住宅單月銷售面積同比持續(xù)為負，2024年1月商品住宅銷售面積同比雖實現(xiàn)同比正向增長，但考慮到2023年1月為春節(jié)假期，同比正向增長或為低基數(shù)所致。深圳此次限購政策的松綁，一方面將助力深圳戶籍購房者的購房剛需充分釋放，另一方面對于非深戶籍限購的放松將提高深圳對于非戶籍人口的吸引，進而促進深圳商品房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
4個一線城市在春節(jié)前集中調(diào)整限購政策，集中造勢釋放積極信號。1月26日住建部會議強調(diào)要充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。此后，4個一線城市陸續(xù)松綁限購政策：①1月27日，廣州取消120 ㎡以上大戶型限購，打響一線放松限購第一槍；②1月31日，上海在調(diào)整青浦與奉賢區(qū)限購政策后，進一步放松外環(huán)外限購；③2月6日，北京調(diào)整優(yōu)化通州區(qū)商品住房銷售政策，取消了落戶、社保或納稅需滿3年的要求；④此次深圳跟進放松限購后，4個一線城市已經(jīng)在春節(jié)前集中調(diào)整了限購政策，為樓市2024年一季度的開門紅打造了政策環(huán)境基礎(chǔ)，集中造勢釋放積極信號，助力形成小陽春效應(yīng)。
滬京限購政策調(diào)整空間依然較大，看好一線城市政策持續(xù)松綁。通過對比一線城市調(diào)整限購政策的差異，滬京現(xiàn)行限購政策依然較為嚴格，在松綁限購政策上較為謹慎，在對非戶籍人口購房資格的限制上依然堅持5年社保/個稅的要求。我們認為，隨著地方層面的房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)被充分賦予，滬京為主的一線城市限購有望持續(xù)松綁，積極響應(yīng)“14號文”的號召，助力商品房回歸商品屬性，進而引導(dǎo)需求的充分釋放，促進需求側(cè)信心回升。
投資建議：4個一線城市在春節(jié)前密集調(diào)整限購政策，看好春節(jié)后一線城市樓市出現(xiàn)小陽春行情，二手房成交量持續(xù)回暖。同時滬京限購政策調(diào)整空間依然較大，看好一線城市政策持續(xù)松綁。標的方面，核心關(guān)注:保利發(fā)展、天地源、我愛我家、浦東金橋。此外，建議關(guān)注:①城中村改造(越秀地產(chǎn)、天健集團、建發(fā)展、中華企業(yè));②存量房賽道(貝殼-W);③優(yōu)質(zhì)民企(新城控股、龍湖集團);④格局優(yōu)化(招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)國際集團)。
風險提示：政策落地不及預(yù)期；信用風險持續(xù)蔓延；樓市回暖不及預(yù)期。
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