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本報告導讀：
　　銷售類保障房2022年以來銷售韌性較強，預期隨著配售型保障的逐步落地，將進一步刺激部分剛性需求釋放。
　　摘要：
　　將共有產(chǎn)權房、人才房、配售型保障房等統(tǒng)稱為銷售類保障房，雖]在十四五期間其規(guī)模遠小于以保租房為主租賃類保障房，但由于其與住宅銷售市場相關，值得關注。十四五期間，住房保障體系中的“重頭戲”是保租房，全國初步計劃建設籌集約900萬套，以四大一線城市為例，保租房、公租房分別占保障房籌集套數(shù)的77%、6%，合計占比為銷售類保障房的5倍。雖然銷售類保障房規(guī)模相對較小，但隨著配售型保障房的快速推進，我們認為其對住宅銷售市場的影響越來越值得關注，需要密切追蹤。
　　部分重點一二線城市銷售類保障房供給規(guī)模較大，供應力度指標最高達到27%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，以絕對規(guī)模來看，上海、深圳、南京等城市十四五期間年均規(guī)劃建設銷售類保障房面積均超100萬方，其中上海以超400萬方的規(guī)模位居全國榜首。進一步測算，將“供應力度”指標定義為“年度規(guī)劃建設銷售類保障房面積”與“近三年年均住宅成交面積”的比值，得到上海、深圳、溫州的供應力度最大，分別為27%、17%、15%，而大多數(shù)城市不足5%。
　　銷售類保障房2022-2023年銷售韌性較強，占新房交易的比例較2021年提升6pct至18%，預期隨著配售型保障房的落地，能夠進一步刺激部分剛性需求釋放。根據(jù)國家統(tǒng)計局和克而瑞數(shù)據(jù)，2022年全國住宅銷售面積同比下滑27%，典型25城的新房成交總量跌幅約為四成，但是同期銷售類保障房穩(wěn)定性更強，成交量僅下滑4%。進一步，計算銷售類保障房占新房交易的比例，得到其占比從2021的12%上升6pct至2022年的18%，并在2023年1-11月繼續(xù)維持穩(wěn)定，再次證明了其銷售的韌性。具體到各個城市來看，2023年福州、溫州、徐州等地銷售類保障房占比高于或約為40%，以動遷安置房為主，而北京、長沙、廣州等地不足5%。展望未來，截至目前，在十四五規(guī)劃之外，多個省市已經(jīng)公布2024年配售型保障房建設規(guī)模，除了廣州和深圳規(guī)模超1萬套外，包括杭州、寧波、南京、昆明等在內二線城市的規(guī)模普遍在2000-6000套之間，預期隨著項目的逐步落地，將對住房市場的成交結構帶來一定的重塑。
　　繼續(xù)重視重組類標的和小盤價值。2024年的機會主要來自于資產(chǎn)質量優(yōu)質的困境反轉型公司，受益標的為旭輝控股集團、融創(chuàng)中國等，關注港股通變化，并繼續(xù)推薦園區(qū)公司，包括中新集團、招商蛇口，龍頭房企推薦保利發(fā)展。
　　風險提示：市場需求加速下行。