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成屋短暫回暖，后續(xù)需關(guān)注美聯(lián)儲(chǔ)降息預(yù)期落地情況
　　1月，美國(guó)房屋總銷(xiāo)售量環(huán)比上漲，主要得益于成屋銷(xiāo)售市場(chǎng)的回暖，但我們偏向于認(rèn)為成屋的短暫回暖可能更多是由去年11-12月的銷(xiāo)售遞延過(guò)戶導(dǎo)致，不足以說(shuō)明需求真正迎來(lái)恢復(fù)。另外，在“高利率+高房?jī)r(jià)”的背景下，目前美國(guó)房屋的可負(fù)擔(dān)性相對(duì)較低。在1月美國(guó)核心CPI超預(yù)期增長(zhǎng)后，美聯(lián)儲(chǔ)在最近一次政策聲明中表示將維持現(xiàn)有的利率區(qū)間不變，并表示目前仍在高度關(guān)注美國(guó)的通脹風(fēng)險(xiǎn)，暗示美聯(lián)儲(chǔ)的降息節(jié)奏或?qū)⑤^預(yù)期有所放緩，后續(xù)需要繼續(xù)關(guān)注美聯(lián)儲(chǔ)降息預(yù)期落地情況。
　　新屋銷(xiāo)售增速放緩，成屋銷(xiāo)售有所回升
　　1月，美國(guó)總房屋銷(xiāo)售38.8萬(wàn)套，同比-1.2%，環(huán)比+2.9pct，成屋銷(xiāo)售回暖帶動(dòng)總銷(xiāo)售量環(huán)比上漲的主要原因。1月，美國(guó)新屋銷(xiāo)售5.5萬(wàn)套，同比+1.8%，增速較上月收窄0.5pct，同比增速自去年9月以來(lái)開(kāi)始逐月放緩；美國(guó)成屋銷(xiāo)售33.3萬(wàn)套，同比-1.72%，降幅較上月收窄2.0pct，環(huán)比+3.1%，環(huán)比漲幅為2023年3月以來(lái)最高。由于美國(guó)房屋過(guò)戶時(shí)間一般滯后簽約時(shí)間1-2個(gè)月，我們認(rèn)為，此次1月成屋銷(xiāo)售環(huán)比回升有可能是30年期按揭貸款利率在去年10月觸達(dá)2000年以來(lái)峰值后短暫回調(diào)帶動(dòng)的房屋銷(xiāo)售增長(zhǎng)的遞延過(guò)戶導(dǎo)致。
　　新屋成屋價(jià)格仍處于相對(duì)高位，當(dāng)前美國(guó)住房可負(fù)擔(dān)性仍然較低
　　1月，美國(guó)新屋銷(xiāo)售中位價(jià)42.1萬(wàn)美元/套，環(huán)比+1.8%，同比-2.6%，同比降幅從去年10月的-16%開(kāi)始收窄。1月美國(guó)成屋銷(xiāo)售中位價(jià)37.9萬(wàn)美元/套，環(huán)比-0.6%，同比+5.1%。1月的新屋和成屋價(jià)格分別為2000年以來(lái)各自峰值的92.0%和94.1%，仍處于歷史的相對(duì)高位。1月新屋與成屋的中位價(jià)差為4.2萬(wàn)美元/套，相較2023年1-12月的均值3.8萬(wàn)美元/套有所回升，新屋性價(jià)比有所下降。2023年12月，美國(guó)住房購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)為101.9，為2000年以來(lái)峰值數(shù)據(jù)的5.2%分位，接近08年金融危機(jī)前的最低值100.4，顯示當(dāng)前美國(guó)住房的可負(fù)擔(dān)性仍然較低。
　　按揭貸款利率連續(xù)兩周回升，全款支付比例現(xiàn)象增加
　　2月，美國(guó)30年期按揭貸款利率為6.94%，環(huán)比+25 bps，在經(jīng)歷了去年11-12月的高點(diǎn)回落后已連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比回升，當(dāng)前的利率水平仍處于2000年以來(lái)90.6%分位。我們認(rèn)為，近期30年期按揭貸款利率的回升短期可能給正在復(fù)蘇的住宅市場(chǎng)帶來(lái)一定的壓力。但值得注意的是，在高利率環(huán)境下，全款買(mǎi)房的客戶比例有所上升，從2023年1月的29%上升至2024年1月的32%。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：美國(guó)通脹超預(yù)期，美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策不及預(yù)期，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行超預(yù)期