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短期供需關系波動較大，且衡量城市價值具有滯后性
　　對于房企而言，選對了城市，就把握了未來競爭的勝負手。市場在短期陣痛下，供需兩側的不確定性更強，且供需有一定滯后性，短期供需關系難以充分反映城市房地產市場的真實價值。以往通過“市場歷史數(shù)據(jù)外推未來城市規(guī)模體量”的方法已不再有效，無論是城市庫存去化周期還是銷售規(guī)模，都有可能在短期內發(fā)生較大變化。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)推算，2022年底四個一線城市商品住宅去化周期中值為18.7個月，2023年中降至16.3個月，2023年底再度回升至18.3個月。一線城市市場尚且較為穩(wěn)定，二線樣本19城在2022年底、2023年中、2023年底的去化周期中值分別為18.0、13.2、20.1個月，三四線樣本34城的變化則更大。從市場規(guī)模角度，以往幾千億體量的房地產市場，有可能在一年之后銳減到一半不到，也可能相對緩和下降。研究城市的真實市場價值，必須找到背后更加穩(wěn)定的支撐因素和內生動力。
　　從經濟、人口、杠桿等需求因素出發(fā)，采用熵值法構建城市價值評價體系
　　回歸城市基本面，我們從經濟發(fā)展、人口聚集、居民杠桿等需求因素構建城市價值評價體系，并通過熵值法確定指標權重后對全國60個主要城市進行綜合評分。經濟發(fā)展決定社會整體購買力，采用人均GDP、人均GDP復合增速、金融機構本外幣存款余額、政府一般預算收入、城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資等5個指標衡量；人口聚集決定底層需求，采用常住人口、七普15-64歲人口占比等2個指標反映人口規(guī)模和結構；居民杠桿水平折射購房意愿，用住戶貸款余額/住戶存款余額反映。以上8個指標經歸一化處理后，采用城市研究指標構建的常用方法“熵值法”計算各指標權重，數(shù)據(jù)離散程度越大，則隱含信息量越大，賦予更高的權重。得到各評價指標貢獻率排序，其中金融機構存款余額、一般預算收入權重占比均超25%，常住人口、城鎮(zhèn)職工工資權重超10%，其余因素貢獻個位數(shù)權重占比。歸一化指標加權匯總得到各城市價值評分，將所有城市的市場價值評分進行排序分檔，一線及杭州5城領先，居首檔；蘇州、成都、南京、天津等18城居二檔，均為經濟基礎較好、人口基數(shù)較多的強二線城市。一二檔23城可作為當前房企的主要拓展范圍，三四檔城市基本面支撐度弱，僅可作為機會型拓展范圍。
　　下行周期里，一二檔城市的市場規(guī)模和價格趨勢韌性如何？
　　市場規(guī)模韌性如何？通過城市新房市場成交面積反映市場規(guī)模，對比近年商品住宅銷售面積距歷史年份高點的跌幅，發(fā)現(xiàn)蘇州、無錫、青島、長沙、濟南、合肥等城市的規(guī)模韌性較強，而天津、東莞較差。價格趨勢韌性如何？通過城市二手市場價格指數(shù)反映價格趨勢，對比2023年底二手住宅銷售價格距歷史年份高點的跌幅，發(fā)現(xiàn)杭州、成都、無錫、長沙、西安、合肥等城市的價格韌性較強，而鄭州較差。量價韌性兼具的城市包括無錫、長沙、合肥等。
　　投資建議：關注優(yōu)質開發(fā)龍頭和弱周期標的
　　供需關系衡量城市價值具有滯后性，且在短期內波動較大；如何跨過供需關系去定義城市價值，須從經濟、人口、杠桿等需求端內生因素尋找依據(jù)，采用熵值法構建城市價值評價體系；再結合庫存情況作綜合判斷；一檔5城、二檔18城可作為主要拓展城市，三四檔城市基本面偏弱，僅可作為機會型拓展范圍。行業(yè)仍在尋找新均衡，但量的急跌正在過去，Q2開始跌幅會逐步收斂，只是價格仍有結構性壓力，風險出清尚需時間。建議關注供給側優(yōu)化和穩(wěn)定現(xiàn)金流標的。
　　風險提示
　　1、銷售表現(xiàn)持續(xù)低于預期。2、房價下跌導致量價負反饋。3、熵值法忽略了主觀重要程度。