>> 廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)：24年1月REITs月報，政策端明確REITs權(quán)益屬性-240301
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核心觀點(diǎn)：
強(qiáng)化REITs權(quán)益屬性，弱化行情對持有者利潤表現(xiàn)的影響。2月8日，證監(jiān)會此次會計(jì)規(guī)則調(diào)整，明確了并表原始權(quán)益人在合并報表層面，應(yīng)該將其他方持有的REITs份額，歸屬權(quán)益，而非負(fù)債科目。在本次政策調(diào)整后，若持有方選擇將REITs份額指定為以公允價值計(jì)量且其變動計(jì)入其他綜合收益的金融資產(chǎn)，則REITs股價的波動將不再影響持有者利潤表利潤。且在未來REITs進(jìn)行現(xiàn)金分配時，可通過投資收益增厚持有者的利潤表利潤，使購買和持有REITs的收益更加穩(wěn)定。其他政策方向上，民營項(xiàng)目和保租房項(xiàng)目是REITs工具重點(diǎn)扶持的方向。2月5日，發(fā)改委表示已向證監(jiān)會推薦民間REITs項(xiàng)目6個，受理8個，輔導(dǎo)4個，將繼續(xù)支持更多民間項(xiàng)目發(fā)行REITs。1月5日，央行和金融總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》，要求在租賃方領(lǐng)域穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作。
1月C-REITs行情受突發(fā)事件影響下滑，但市場活躍度進(jìn)一步上升。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，1月C-REITs綜合收益指數(shù)下滑3.94%，日均換手率1.06%。截至1月31日，中國C-REITs市場總規(guī)模達(dá)804億元，流通盤市值達(dá)394億元，上市基金總數(shù)30只。1月總交易量26.50億份，環(huán)比上升5.21億份，增幅24.47%。1月C-REITs整體走勢強(qiáng)于股債表現(xiàn)，整月走勢低于NAV，處于低估值區(qū)間，主要系自23年以來行情持續(xù)走弱。1月不動產(chǎn)板塊受京東REIT降租事件出現(xiàn)下滑，跌幅11.46%。物流設(shè)施首當(dāng)其沖，降幅14.91%，其中京東REIT下滑27.98%。產(chǎn)業(yè)園區(qū)也出現(xiàn)一定程度下滑，降幅12.17%，除臨港REIT和和達(dá)高科REIT降幅約8%以外，其他產(chǎn)業(yè)園REITs跌幅均超10%。保租房相對溫和，下滑5.56%。經(jīng)營權(quán)板塊相對表現(xiàn)較好，但也下滑2.10%，高速公路、水電環(huán)保及新能源均存在一定程度下滑，降幅分別為1.44%、2.78%和3.80%，且整體活躍度高于不動產(chǎn)，換手率1.92%。
剔除本金攤還后，特許經(jīng)營權(quán)REITs預(yù)期23分派率趨近于不動產(chǎn)REITs。將23年初各特許經(jīng)營權(quán)REITs按項(xiàng)目剩余期限平均并使用23年年化可分配金額減去該年金，計(jì)算得到剔除了本金攤還的可分配金額。再以剔除本金的可分配金額除以24年1月末總市值即算得在24年1月的預(yù)期23年年化分派率。結(jié)果顯示，折算之后特許經(jīng)營權(quán)REITs調(diào)整后的分派率最高為6.9%（山高高速REIT）。同時由于23年可分配金額不達(dá)預(yù)期、項(xiàng)目剩余期限較短等原因，3單特許經(jīng)營權(quán)REITs的預(yù)期23年化分派率為負(fù)。
風(fēng)險提示?；饍r格存在波動風(fēng)險；基金管理人限于知識、經(jīng)驗(yàn)或帶來的管理風(fēng)險；如政策發(fā)生變化，或?qū)е禄A(chǔ)設(shè)施收入降低的風(fēng)險等。
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