>> 國(guó)海證券-房地產(chǎn)行業(yè)開年看地產(chǎn)系列：一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么走-240318
| 上傳日期： |
2024/3/19 |
大小： |
252KB |
| 格式： |
pdf 共6頁(yè) |
來源： |
國(guó)海證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
夏磊 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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事件：
2024年2月份，70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅總體繼續(xù)收窄、同比繼續(xù)下降。
春節(jié)過后，市場(chǎng)走向如何？我們分線拆析房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)力度，探討需求現(xiàn)狀及后市支撐因素。
投資要點(diǎn)：
一線城市總體成交量仍處于下行通道
新房3月成交環(huán)比回暖。2024年1-2月，一線城市商品房銷售面積447萬(wàn)平方米，同比下降27%，其中北京商品房銷售面積165萬(wàn)平方米，同比上升10%，上海商品房銷售面積155萬(wàn)平方米，同比下降46%，廣州商品房銷售面積91萬(wàn)平方米，同比下降24%，深圳商品房銷售面積36萬(wàn)平方米，同比下降32%。三月前10天，一線城市商品房銷售市場(chǎng)回暖，北京商品房日均成交量2萬(wàn)平方米，日均環(huán)比增加22%，上海商品房日均成交量2.7萬(wàn)平方米，日均環(huán)比增加30%，廣州商品房日均成交量2.1萬(wàn)平方米，日均環(huán)比下降16%，深圳商品房日均成交量0.7萬(wàn)平方米，日均環(huán)比增加49%。
二手房市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于新房市場(chǎng)。2024年1-2月，一線城市二手房銷售面積564萬(wàn)平方米，同比下降11%，其中北京二手房銷售面積181萬(wàn)平方米，同比下降19%，上海二手房銷售面積197萬(wàn)平方米，同比下降16%，廣州二手房銷售面積127萬(wàn)平方米，同比下降3%，深圳二手房銷售面積59萬(wàn)平方米，同比上升31%。三月前10天，北京二手房日均成交量3.1萬(wàn)平，日均環(huán)比下降14%，上海二手房日均成交量4.8萬(wàn)平，日均環(huán)比上升27%，深圳二手房日均成交量1.1萬(wàn)平，日均環(huán)比下降18%。
價(jià)格跌幅收窄。2024年2月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。其中，北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.8%和0.5%，上海上漲0.2%。一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.8%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降0.9%、0.6%、1.0%和0.5%。
需求端：政策支持再發(fā)力，助力市場(chǎng)企穩(wěn)
2024年2月27日，住建部發(fā)布《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃編制工作的通知》，明確指出：根據(jù)人口變化確定住房需求，根據(jù)住房需求科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，實(shí)現(xiàn)以人定房，以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，防止市場(chǎng)大起大落。結(jié)合2023年12月，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，為今年房地產(chǎn)政策定調(diào)，明確2024年“穩(wěn)”字當(dāng)先，將繼續(xù)優(yōu)化政策，實(shí)施好“三大工程”建設(shè)。
一線城市在春節(jié)前相繼放寬限購(gòu)政策，進(jìn)一步結(jié)合自身情況優(yōu)化限購(gòu)政策。廣州從2024年1月27日放開建筑面積120平方米以上住房限購(gòu)。上海宣布自2024年1月31日起，放松單身限購(gòu)。北京自2024年2月6日調(diào)整限購(gòu)政策，放寬了通州區(qū)的住房“雙限購(gòu)”。深圳自2024年2月7日放寬限購(gòu)政策。深圳市戶籍居民家庭限購(gòu)2套住房，本市戶籍成年單身人士限購(gòu)1套住房；取消落戶年限以及繳納個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)年限要求。另外，非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士能提供購(gòu)房之日前3年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，限購(gòu)1套住房。非深圳戶籍者購(gòu)房，社?；蛘咚枚惱U納年限從5年降至3年。
LPR下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)。房貸利率影響購(gòu)房需求，據(jù)中指院2023年12月置業(yè)意愿調(diào)查顯示，還貸壓力大、收入不穩(wěn)定、房?jī)r(jià)下跌是影響居民購(gòu)房的主要因素，限貸放松和下調(diào)房貸利率是促進(jìn)購(gòu)房需求入市的兩大政策。2024年2月20日，央行公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.45%，與前期持平；5年期以上LPR為3.95%，下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。北京城六區(qū)首套、二套房利率下限分別為不低于相應(yīng)期限LPR+10BP、LPR+60BP，非城六區(qū)首套、二套房利率下限為不低于相應(yīng)期限LPR+55BP。上海首套不低于相應(yīng)期限LPR-10BP，二套不低于相應(yīng)期限LPR+30BP，深圳首套不低于相應(yīng)期限LPR-10BP，二套不低于相應(yīng)期限LPR+30BP。廣州首套利率下限為L(zhǎng)PR-10BP，二套利率下限為L(zhǎng)PR+30BP。不管是LPR報(bào)價(jià)，還是加點(diǎn)，未來利率仍有降低空間。
供給端：一線城市供給缺口大，需加快存量土地入市，2024年開年土地出讓提速
一線城市去年全年土地供求規(guī)模大幅下降。據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，受市場(chǎng)下行影響2023年一線城市住宅供地共222宗，同比下降19.6%，總體流拍率為3.2%，相較于2022年小幅下降。一線城市共成交住宅用地191宗，同比下降24.2%，出讓金額達(dá)到5438.3億元，同比降幅15.2%。北京、上海、廣州、深圳分別成交61、73、43、14宗，其中僅北京同比增加11%，深圳同比降幅最大，下降59%。
2024年開年住宅用地出讓提速。據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年1-2月，一線城市共推出16宗住宅用地，同比增長(zhǎng)60%。成交16宗住宅土地，同比增長(zhǎng)167%，其中，北京成交11宗，上海3宗，廣州1宗，深圳1宗。成交規(guī)劃建面202萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)280%。土地出讓金500億元，同比增長(zhǎng)278%。
“三大工程”建設(shè)穩(wěn)定支持供給。2023年12月，國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增抵押補(bǔ)充貸款（PSL）3,500億元，可為政策性開發(fā)性銀行發(fā)放“三大工程”建設(shè)項(xiàng)目貸款提供中長(zhǎng)期低成本資金支持。本輪PSL重啟對(duì)于
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