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商管收入穩(wěn)健增長(zhǎng)，有息負(fù)債持續(xù)壓降，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　新城控股發(fā)布2023年年報(bào)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收、歸母凈利潤(rùn)分別為1191.7、7.4億元。分別同比+3.2%、-47.1%。利潤(rùn)下降原因包括：1、結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率較低；2、計(jì)提各類資產(chǎn)減值準(zhǔn)備共計(jì)63.5億元，減少歸母凈利潤(rùn)約55.9億元；3、所得稅費(fèi)用支出40.1億元，同比+162.2%。受地產(chǎn)行業(yè)下行影響，我們下調(diào)盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2024-2026年歸母凈利潤(rùn)分別為11.8、16.7、21.6億元（原2024、2025年為55.8、62.5億元），EPS分別為0.5、0.7、1.0元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE分別為18.2、12.8、9.9倍，公司投資物業(yè)收入持續(xù)增長(zhǎng)，或助力公司業(yè)績(jī)穩(wěn)步修復(fù)，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　銷售規(guī)模同比下降，回款能力持續(xù)保持
　　公司全年銷售金額和面積分別為759.8億元、968.8萬(wàn)平方米，同比分別下降34.5%、18.7%。根據(jù)克而瑞全口徑銷售金額榜，公司2023年排名第18，較2022年小幅提升1名。截至2023年底，公司已售未結(jié)、總土儲(chǔ)面積分別為2170、3884萬(wàn)平方米，可保障未來收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。同時(shí)公司不斷加強(qiáng)回款能力，2023年實(shí)現(xiàn)812.1億元的全口徑資金回籠，資金回籠率為107%，連續(xù)兩年回籠率大于100%（2022年為115%）。
　　商管收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，盈利能力有所下降
　　公司投資物業(yè)表現(xiàn)亮眼，2023年實(shí)現(xiàn)收入113.2億元，同比增長(zhǎng)13.2%。截至2023年底，公司共布局吾悅廣場(chǎng)共計(jì)198座（2022年為194座），其中已開業(yè)161座（2022年為145座），已開業(yè)面積1499.1萬(wàn)方，同比+13.6%。已開業(yè)廣場(chǎng)平均出租率96.5%，同比增長(zhǎng)1.4個(gè)百分點(diǎn)，毛利率69.9%，同比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。
　　財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，融資渠道保持暢通
　　截至2023年底，公司總負(fù)債2877億元，同比減少21.9%；有息負(fù)債規(guī)模571億元，平均融資成本6.2%，同比壓降32BPs；資產(chǎn)負(fù)債率76.9%，同比壓降4.4個(gè)百分點(diǎn)。其中短期債務(wù)規(guī)模212.4億元，在手貨幣資金189.7億元，現(xiàn)金短債比0.9。公司融資渠道暢通，全年境內(nèi)融資約181.2億元，境外發(fā)行1億美元債券。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，三四線城市項(xiàng)目去化風(fēng)險(xiǎn)，吾悅廣場(chǎng)拓展不及預(yù)期。