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行業(yè)量價(jià)仍處下行通道、板塊利潤率回落，預(yù)計(jì)24Q1業(yè)績?nèi)燥@低迷?；久娣矫妫?022-23年房地產(chǎn)行業(yè)基本面大幅下行，24Q1行業(yè)銷售量價(jià)仍處于下行通道；隨著供需兩端政策放松不斷推出，預(yù)計(jì)后續(xù)行業(yè)基本面有望呈現(xiàn)底部復(fù)蘇跡象，但復(fù)蘇態(tài)勢仍然緩慢、且出現(xiàn)反復(fù)現(xiàn)象?？紤]到本輪周期供需兩端相對以往更弱，推動(dòng)改善路徑將呈現(xiàn)“L”型曲折性弱復(fù)蘇走勢。展望2024Q1板塊業(yè)績，我們認(rèn)為板塊業(yè)績處于底部區(qū)域，主要源于：1）房企資金緊張影響竣工結(jié)算進(jìn)度，2021年后銷售降速推動(dòng)結(jié)算增速明顯放緩；2）前期降價(jià)促銷推動(dòng)當(dāng)期結(jié)算影響利潤率水平；3）房價(jià)下行推動(dòng)減值壓力仍然明顯。我們預(yù)計(jì)2024Q1房地產(chǎn)板塊業(yè)績?nèi)詫⒛サ?，但隨著利潤率見底、減值出清，后續(xù)板塊業(yè)績有望底部弱復(fù)蘇，并且企業(yè)之間業(yè)績分化也將進(jìn)一步加劇。
　　 24Q1板塊供需兩端基本面再次走弱，行業(yè)政策進(jìn)一步優(yōu)化。2023年以來房地產(chǎn)行業(yè)基本面呈現(xiàn)底部弱復(fù)蘇，23年12月央行凈新增3,500億元PSL資金、1月再新增1500億元PSL資金，或?qū)⒅饕糜谥С秩蠊こ?，央行批?fù)總額1,000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃；此外一線城市認(rèn)房不認(rèn)貸、首付比例下調(diào)、放松限購，放松政策加速落地；預(yù)計(jì)后續(xù)基本面有望底部企穩(wěn)：1）銷售方面：根據(jù)克而瑞，2024Q1，50強(qiáng)房企累計(jì)銷售面積同比-51%，其中1-3月單月同比分別為-42%/-64%/-46%，24年以來銷售降幅仍然明顯，整體市場景氣度仍處低位；2）拿地方面：根據(jù)中指院，2024Q1，300城住宅類土地成交面積同比-24%，其中1-3月單月同比分別為+47%/-48%/-48%，表明行業(yè)投資端依然低迷。我們認(rèn)為行業(yè)底部復(fù)蘇出現(xiàn)反復(fù)，當(dāng)前行業(yè)供需兩端再次呈現(xiàn)雙雙走弱跡象，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)仍是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，因而后續(xù)政策仍值得期待。
　　根據(jù)結(jié)算節(jié)奏，我們預(yù)計(jì)主流公司2024Q1歸母凈利潤情況如下：
　　1）增速在+15%以上的公司：招商蛇口；
　　2）增速在0%~+15%的公司：招商積余；
　　 3）增速在-15%~0%的公司：華發(fā)股份、建發(fā)股份、保利發(fā)展；
　　 4）增速在-30%~-15%的公司：新城控股、新大正、濱江集團(tuán)；
　　 5）增速在-30%以下的公司：金地集團(tuán)、萬科。
　　投資分析意見：板塊業(yè)績?nèi)燥@低迷，行業(yè)政策密集加碼，維持“看好”評級。我們認(rèn)為城中村改造+住房雙軌制將是房地產(chǎn)行業(yè)破局關(guān)鍵。雙軌制下保障房和商品房將共生共榮，其中預(yù)計(jì)保障房將以需定供，階段性收購存量將助力商品房去庫存，而商品房將有望打造高品質(zhì)住宅成長新賽道，并預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企有望受益格局優(yōu)化和品質(zhì)提升雙重Alpha。近期城中村改造加速、保障房收購存量、核心城市調(diào)控政策放松以及房貸利率大幅下調(diào)，預(yù)計(jì)部分核心城市將迎來需求自然底、并有望銷售改善。我們維持房地產(chǎn)“看好”評級，1）推薦優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企：A股：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、招商蛇口、建發(fā)股份、保利發(fā)展、新城控股、萬科A；H股：建發(fā)國際、華潤置地、越秀地產(chǎn)、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；2）關(guān)注城改受益房企：越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團(tuán)；3）關(guān)注受益保障房建設(shè)的代建企業(yè)：綠城管理。此外，維持物業(yè)管理“看好”評級，推薦：華潤萬象、保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云，建議關(guān)注：招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)調(diào)控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊，城中村改造推進(jìn)不及預(yù)期