>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)杭州、西安全面限購放松政策點評：430新表態(tài)后政策加碼，政策聚焦需求側(cè)去庫存-240509
| 上傳日期： |
2024/5/10 |
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| 720KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,鄧力 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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事件：
5月9日，杭州發(fā)布關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知。其中提到，在本市范圍內(nèi)購買住房，不再審核購房資格。
5月9日，西安住建局等部門發(fā)布通知，全面取消住房限購措施，居民家庭在全市范圍內(nèi)購買新建商品住房、二手房住房不再審核購房資格。
點評：
杭州、西安限購全面放松，430新表態(tài)后去庫存政策密集推出、后續(xù)政策值得期待。5月9日，杭州、西安相繼發(fā)布限購放松政策；其中，杭州：1）限購全面放松：購房不再審核購房資格；2）首套房認定標準放松：在所購住房行政區(qū)無房即認定為首套，如有一套且正掛牌出售也認定為首套，意味著大部分客戶可享受首套首付比和按揭利率；3）非杭戶購房可申請落戶。西安：1）全面取消住房限購措施：購房不再審核購房資格；2）鼓勵改善需求釋放：建面大于144平的住房在搖號選房時不再實施“剛需優(yōu)先”；3）支持“以舊換新”購房模式，支持房企、中介、金融機構(gòu)合作“以舊換新”模式。4月30日政治局會議強調(diào)去庫存（“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”）以來，房地產(chǎn)去庫存組合政策加速并密集推出：1）一方面，加大需求端放松力度：4月30日以來高能級城市更大力度的限購放開，如杭州、西安、成都等限購全面放松、南京購房落戶、北京五環(huán)外限購放松等，至此全國僅剩北京、上海、廣州、深圳、天津、海南等6個地區(qū)仍未取消限購、進一步放松限購值得期待，同時“以舊換新”政策進一步推廣，其中江蘇模式可以同時對新房和二手房去庫存、該模式的進一步推廣也值得期待；2）另一方面，嚴控供給端土地供應(yīng)：嚴控去化周期超18個月的城市宅地供應(yīng)，并要求要按季度核查。
政策思路由供給側(cè)轉(zhuǎn)向需求側(cè)、保投資轉(zhuǎn)向穩(wěn)房價，預(yù)計需求側(cè)政策有效性將明顯提升。從近期房地產(chǎn)政策組合來看，房地產(chǎn)政策的思路正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，此前的政策思路是供給側(cè)邏輯，依靠穩(wěn)定融資（融資三支箭、融資白名單等）期望穩(wěn)定房企控制風(fēng)險，依靠穩(wěn)定投資（三大工程：保障房+平急兩用+城改、保交付等）期望對沖實物工作量穩(wěn)定經(jīng)濟，但政府對于地產(chǎn)需求側(cè)政策更多是托底式的政策，之前沒有主動設(shè)置過需求側(cè)計劃和目標，綜合而言此前供給端政策組合效果并不理想；而現(xiàn)在政策思路轉(zhuǎn)向需求側(cè)邏輯，再次強調(diào)去庫存（上次去庫存是2014年），并更多采用需求政策（進一步限購放松+以舊換新），同時減少土地供應(yīng)（控制庫存去化周期），去庫存成為了目前的需求側(cè)計劃和目標，并意味著目前更強調(diào)房價的穩(wěn)定，并參考2014年的去庫存周期，預(yù)計后續(xù)將有進一步的需求側(cè)支持政策推出。在更強調(diào)需求側(cè)導(dǎo)向及更明確的房價目標政策面背景下，同時在目前房地產(chǎn)行業(yè)量價經(jīng)歷深度調(diào)整之后的基本面背景之下，預(yù)計本次政策組合有效性將明顯提升。
杭州、西安鼓勵高品質(zhì)住宅供應(yīng)，央地政府頻繁強調(diào)高品質(zhì)住宅，高品質(zhì)住宅迎發(fā)展浪潮。此次杭州、西安均提到鼓勵提升住宅品質(zhì)。杭州：推動高品質(zhì)住宅供應(yīng)；西安：鼓勵房企在滿足規(guī)劃指標的前提下創(chuàng)新戶型設(shè)計，提高住宅陽臺等半開敞空間比例，更好滿足居民品質(zhì)化住房需求。過去一年多來，央地政府頻繁強調(diào)高品質(zhì)住宅，2023年以來住建部部長多次強調(diào)好房子，安徽、河南、山東、江蘇等分別推出高品質(zhì)住宅政策，2024年3月兩會政府工作報告提及高品質(zhì)生活、4月政治局會議強調(diào)優(yōu)質(zhì)住房，同時疊加成都、廣州、天津等地放松改善面積段限購等以及第4代建筑在全國范圍內(nèi)多地推廣，高品質(zhì)住宅成為大勢所趨?？紤]到改善性需求有望逐步爆發(fā)（改需占比高達44%）、但高品質(zhì)住宅供給稀缺（高品質(zhì)住宅滲透率不到24%）、以及中央要求建好房子等多方面因素，我們認為高品質(zhì)住宅有望成為成長新賽道、并預(yù)計對應(yīng)規(guī)模就可達6.5-8.3萬億，發(fā)展空間廣闊。
投資分析意見：430新表態(tài)后政策加碼，政策聚焦需求側(cè)去庫存，維持“看好”評級。在房地產(chǎn)行業(yè)基本面經(jīng)歷了深度調(diào)整之后，當(dāng)前購房按揭負擔(dān)比明顯改善、租金回報率對國債利差顯著收窄、千人開工套數(shù)較日美大幅超跌，上述三大底部支撐信號顯現(xiàn)，預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)的自然需求底有望來臨。此外，近期二手房銷量回暖，房價也有筑底企穩(wěn)趨勢，同時疊加近期政策思路轉(zhuǎn)向需求側(cè)去庫存，430新表態(tài)后高能級城市限購密集放松，預(yù)計市場熱度也將逐步由二手房傳導(dǎo)至新房，從而推動房地產(chǎn)市場逐步回歸正軌。我們維持房地產(chǎn)“看好”評級，推薦優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企：A股：濱江集團、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、新城控股；H股：華潤置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、龍湖集團；建議關(guān)注：綠城管理、貝殼、我愛我家。此外，維持物業(yè)管理“看好”評級，推薦：華潤萬象、保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險提示：行業(yè)調(diào)控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊，城中村改造推進不及預(yù)期。
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