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政策組合拳的支持力度超市場預(yù)期。2024年5月17日，在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，中央政府推出消化存量住房的組合政策。主要措施有三項(xiàng)，包括1）中國人民銀行將注入人民幣3,000億元的低息再貸款，以支持地方政府購買已建成未出售商品房，作為保障性住房；2）取消個人住房貸款利率政策下限；3）下調(diào)首套房和二套房的最低首付比例。我們認(rèn)為，這些政策表明了監(jiān)管機(jī)構(gòu)對加速消化存量住房的堅(jiān)定決心。更重要的是，降低個人住房貸款利率也有助于改善房價(jià)預(yù)期。如我們在之前的報(bào)告中所指出的，住房銷售均價(jià)企穩(wěn)是房地產(chǎn)行業(yè)觸底反彈的一個重要標(biāo)志。我們認(rèn)為，這只是一波政策支持的開始。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的積極變化可能會持續(xù)較長時間。
　　人民幣3,000億元政策性貸款只是開始。繼中國人民銀行于2024年1月批復(fù)人民幣1,000億元住房租賃團(tuán)體購房貸款，支持8個試點(diǎn)城市購買未售出商品房用作長租房后，中國人民銀行宣布此次將設(shè)立人民幣3,000億元保障性住房再貸款（包括此前的人民幣1,000億元）用于消化存量房產(chǎn)。一種市場觀點(diǎn)認(rèn)為，政府將會盡力購買所有過剩庫存。然而，從我們的角度來看，政府要消化所有過剩住房并不現(xiàn)實(shí)。此外，人民幣3,000億元的再貸款資金（商業(yè)銀行可帶動銀行貸款人民幣5,000億元）遠(yuǎn)不足以將庫存去化周期降至合理水平（例如，從25個月降至18個月）。我們認(rèn)為，政府的態(tài)度具有更重要的意義。我們預(yù)計(jì)會有更多的后續(xù)資金注入房地產(chǎn)行業(yè)。在拉動房地產(chǎn)投資的乘數(shù)效應(yīng)下，我們期待通脹式去庫存應(yīng)能加快住房銷售均價(jià)的回升。
　　改善銷售均價(jià)企穩(wěn)的預(yù)期。除了政府因房地產(chǎn)去庫存投入額外資金外，另一個改善房價(jià)預(yù)期的因素是取消了全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限。雖然最新5年期以上LPR（2024年5月20日公布）與上月保持一致（3.95%），但取消個人住房貸款利率政策下限意味著購房者貸款利率和LPR脫鉤，可以獲得更低的貸款利率。接下來一步的個人住房房貸利率政策方面，我們預(yù)計(jì)更多城市會降低二套房的購房貸款利率，使得首套住房和二套住房購房者的貸款利率將保持一致。根據(jù)中國人民銀行的數(shù)據(jù)，2024年3月個人住房貸款平均利率已降至3.69%，低于5年期LPR -20個基點(diǎn)。我們預(yù)計(jì)個人住房貸款利率仍有下調(diào)空間，這將有助于穩(wěn)定住房銷售均價(jià)。
　　在優(yōu)質(zhì)公司中，我們推薦招商蛇口（001979 SZ）和保利發(fā)展（600048 SH）。同時，我們推薦擁有產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)的中新集團(tuán)（601512 SH），在有利的產(chǎn)業(yè)政策作用下，其增長前景較好。此外，從困境反轉(zhuǎn)的可能性出發(fā)，我們認(rèn)為旭輝控股集團(tuán)（00884 HK）和融創(chuàng)中國（01918 HK）有可能是受益者。
　　風(fēng)險(xiǎn)：購房需求加速下行。