>> 東吳證券-“江蘇模式”存量房“以舊換新”：城投板塊的新機(jī)遇？-240523
| 上傳日期： |
2024/5/24 |
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| 1173KB |
| 格式： |
pdf 共22頁 |
來源： |
東吳證券 |
| 評級： |
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作者： |
李勇,徐津晶 |
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“江蘇模式”政策復(fù)盤及優(yōu)勢：1） 2023年以來地方政府采用中介優(yōu)先推介模式及稅費(fèi)和利率優(yōu)惠政策助推存量房去庫存，而江蘇省部分區(qū)域率先從供給端入手，推出收購型“以舊換新”模式，即“江蘇模式”。2）“江蘇模式”的實施關(guān)鍵在于由政府指定的地方國資平臺向購房者收購舊房并改造為保障性住房，購房者則于購入新房時補(bǔ)繳差價，舊房款抵換部分新房款。憑借地方國資平臺介入這一舉措，不僅有助于促進(jìn)房產(chǎn)成交，還可助力完成保障性住房供應(yīng)目標(biāo)，提升政府資金使用效率，更對實施“以舊換新”的城投平臺自身的庫存去化、現(xiàn)金流改善及資本市場融資能力提升均大有裨益。因此，推薦投資者關(guān)注全國已開始試點或有意向?qū)嵤敖K模式”的區(qū)域，包括地市級和區(qū)縣級范圍，并重點布局此類區(qū)域內(nèi)已開啟“以舊換新”活動或未來有能力開啟該活動的城投平臺。3）“江蘇模式”的優(yōu)勢在于城投平臺作為收購主體不僅因地方上的配套資金支持而在資金來源方面更具優(yōu)勢，還可以擴(kuò)大保障性住房的供給數(shù)量和范圍，增加國企平臺收益來源。此外，由于新舊房均由國資平臺開發(fā)回收，故一方面可降低時間成本、減少交易成本，另一方面由國資平臺兜底或有助于提升后期新房交付保障度，增強(qiáng)購房者參與置換的信心。4）城投主體對存量房的收購資金來源主要為央行引導(dǎo)商業(yè)銀行提供的銀行貸款、支持“三大工程”項目的PSL和投向補(bǔ)充保租房的地方專項債，同時由城投主體自有資金和后續(xù)租金收益、出售回款補(bǔ)充。
“江蘇模式”政策執(zhí)行主體共性分析：聚焦太倉城發(fā)、太倉城建、啟東城投、鄭州城發(fā)、南京安居，從平臺屬性、主營業(yè)務(wù)、財務(wù)表現(xiàn)及銀行授信總結(jié)來看，當(dāng)前參與“以舊換新”的城投主體基本具備以下共同點：1）實控人均為地方政府國資委辦公室或國資委。2）核心業(yè)務(wù)均聚焦于土地開發(fā)及相關(guān)領(lǐng)域，并深度參與保租房與安置房的規(guī)劃建設(shè)，土地開發(fā)及保租房或安置房業(yè)務(wù)占比基本可達(dá)50%以上，且涉足房地產(chǎn)銷售。3）均擁有相對良好的盈利能力、償債能力、現(xiàn)金流狀況及資產(chǎn)流動性。
“江蘇模式”政策影響及利好：1）助力保障房構(gòu)建：城投平臺收購的二手房經(jīng)過適配改造后，能夠迅速轉(zhuǎn)變?yōu)闈M足不同群體需求的保障性住房，從而在不增加新建住房負(fù)擔(dān)的前提下高效擴(kuò)大住房保障覆蓋面。2）助力存量商品房去庫存：太倉市第二輪“以舊換新”已開始落實置換，表明該活動受到購房者熱切支持，因此有利于城投平臺盡快通過出售、出租等方式加快庫存去化，加快回款。3）助力城投平臺二級市場表現(xiàn)改善：政策推出后，太倉、啟東、南京三地的指定執(zhí)行城投平臺債券收益率明顯下行，成交量顯著提升，三地城投利差亦持續(xù)收窄。各項數(shù)據(jù)不僅反映市場對城投平臺信用資質(zhì)的正面評價，也是“江蘇模式”政策利好效果的直接體現(xiàn)，主要源于市場重新評估信用風(fēng)險后信心提振，疊加稅收減免和融資支持等政策優(yōu)惠進(jìn)一步為平臺提供財務(wù)優(yōu)勢，引發(fā)投資者對相關(guān)區(qū)域的城投債配置需求抬升，表明“江蘇模式”通過助力相關(guān)平臺優(yōu)化財務(wù)狀況、增強(qiáng)資產(chǎn)流動性，降低平臺違約風(fēng)險、強(qiáng)化區(qū)域信用資質(zhì)，從而提升相關(guān)區(qū)域及其平臺在債券二級市場中的關(guān)注度。4）未來存量房處理措施的逐步落地及地產(chǎn)相關(guān)政策的持續(xù)催化或助力市場預(yù)期修復(fù)，有望進(jìn)一步撬動商品房需求，為積極效仿“江蘇模式”參與存量房“以舊換新”的城投主體打開收益增長空間，故建議持續(xù)關(guān)注“江蘇模式”實施情況，左側(cè)布局已經(jīng)或即將開展“以舊換新”活動的城投主體，重點關(guān)注具備以下特點的主體：a）市本級平臺或區(qū)縣級核心平臺且實控人為國資委；b）以土地開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，深度參與房產(chǎn)銷售與改造，為區(qū)域內(nèi)主要負(fù)責(zé)提供保障性住房的主體；c）盈利能力、償債能力、現(xiàn)金流狀況及資產(chǎn)流動性整體良好，且未使用授信余額充足。
風(fēng)險提示：城投政策超預(yù)期收緊;數(shù)據(jù)統(tǒng)計偏差;信用風(fēng)險發(fā)酵超預(yù)期。
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