>> 長江證券-房地產(chǎn)行業(yè)周度觀點(diǎn)更新：周期已行至何處？-240707
| 上傳日期： |
2024/7/8 |
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| 741KB |
| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
長江證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
劉義 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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周度觀點(diǎn)
行業(yè)仍在尋找新均衡，今年前幾月下行壓力加大，政策天花板也相應(yīng)打開；雖然趨勢性反轉(zhuǎn)還需時間，但行業(yè)量的急跌階段正在過去，Q2開始跌幅將逐步收斂，房價進(jìn)一步下跌空間也相對收斂，基本面軟著陸的概率明顯提高，驅(qū)動地產(chǎn)股估值修復(fù)。此前市場隱含的預(yù)期過于悲觀，對應(yīng)地產(chǎn)股底部區(qū)間，未來方向不必悲觀，只是節(jié)奏還需觀察基本面現(xiàn)實(shí)的改善進(jìn)展。建議關(guān)注具備核心資產(chǎn)的供給側(cè)優(yōu)化標(biāo)的，以及穩(wěn)定現(xiàn)金流的國央企物業(yè)龍頭和優(yōu)質(zhì)代建龍頭。
周度核心內(nèi)容跟蹤
市場：本周長江房地產(chǎn)指數(shù)+0.85%，相對滬深300的超額收益為+1.73%，行業(yè)排名相對靠前（3/32）；年初至今長江房地產(chǎn)指數(shù)-19.75%，相對滬深300的超額收益為-19.75%，行業(yè)排名相對靠后（26/32）。行業(yè)仍在調(diào)整中，盡管“穩(wěn)地產(chǎn)”在實(shí)操層面繼續(xù)落地，但政策的力度和邊際效果相對有限，本周房地產(chǎn)板塊低位回調(diào)，開發(fā)類有一定漲幅，物管類和收租類有漲有跌。
政策：深圳下調(diào)存量公貸利率，住房按揭貸款執(zhí)行封頂放款；重點(diǎn)城市進(jìn)一步優(yōu)化購房政策。
地方：深圳存量個人住房公積金貸款7月1日起執(zhí)行下調(diào)后利率，5月18日前已發(fā)放和申請但未發(fā)放的個人住房公積金貸款將按照新的利率執(zhí)行；深圳地區(qū)多家商業(yè)銀行宣布，個人住房按揭貸款的放款條件將進(jìn)行調(diào)整，要求貸款必須在住房主體結(jié)構(gòu)封頂后才能進(jìn)行，政策的目標(biāo)仍是防風(fēng)險和保交付，封頂放款將對開發(fā)商現(xiàn)金流回籠造成一定拖累。佛山優(yōu)化購房政策，掛牌出售或出租的商品住房將不計(jì)入家庭住房套數(shù)。石家莊優(yōu)化公積金購房政策。
銷售：政策優(yōu)化及基數(shù)效應(yīng)下，本周樣本城市新房及二手備案同比進(jìn)一步邊際改善。
政策優(yōu)化及基數(shù)效應(yīng)下，新房及二手備案邊際改善。本周40城新房成交面積四周滾動同比18.1%（降幅較上周收斂8.7pct），年初至今累計(jì)同比-37.7%；20城二手成交面積四周滾動同比+17.8%（較上周提升5.8pct），年初至今累計(jì)同比-10.8%；6月40城新房成交面積當(dāng)月同比-23.2%（降幅較5月收斂15.2pct），20城二手成交面積當(dāng)月同比+6.6%（由負(fù)轉(zhuǎn)正，較5月提高15.2pct），12城新房及二手合計(jì)成交面積當(dāng)月同比-14.3%（降幅較5月收斂9.5pct）。
當(dāng)周熱點(diǎn)：周期已行至何處？
銷量維度，預(yù)計(jì)今年一手住宅在8億平左右，較高點(diǎn)累計(jì)跌幅接近50%，已接近偏保守假設(shè)下的中樞區(qū)間，意味著快速下降階段已經(jīng)過去，下半年降幅將顯著收斂，甚至部分月份同比可能落在正負(fù)零附近；只是仍難言趨勢性改善，因?yàn)榱亢蛢r、供和需，以及地產(chǎn)與大環(huán)境等環(huán)節(jié)依然沒有實(shí)現(xiàn)正反饋；此外，一手和二手蹺蹺板效應(yīng)下，二者加總才能更準(zhǔn)確的錨定周期位置，預(yù)計(jì)今年總量仍處于13.5-14億平之間，接近2014年水平，尚未明顯超跌。房價維度，超長期房價錨定房租，超長期房租錨定通脹；住房在底層邏輯上無非兩種屬性，一是耐消品，二是投資品，前者的中樞是收入，后者的中樞是房租；2015年之前，大城市的房價并未明顯脫離收入和房租，但2015年之后有明顯變化，房價與收入和房租的裂口快速擴(kuò)張，全國平均而言于2021年中達(dá)到高點(diǎn)，截至目前已調(diào)整三年左右，過去累積的超漲成分消化過半，不出意外的情況下，按照目前的調(diào)整速度，房價有可能在未來1-2年內(nèi)將過往的超漲充分消化。
風(fēng)險提示
1、需求端量價持續(xù)低于預(yù)期；2、政策進(jìn)度和效果低于預(yù)期
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