>> 華泰證券-房地產(chǎn)行業(yè)：REITs發(fā)行全面常態(tài)化，打開規(guī)?？臻g-240729
| 上傳日期： |
2024/7/30 |
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| 485KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
陳慎,劉璐,林正衡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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REITs發(fā)行全面常態(tài)化，打開規(guī)模成長空間
7月26日，國家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》。2022年8月證監(jiān)會與國家發(fā)改委研究提出了加快推進REITs常態(tài)化發(fā)行的十條措施，本次是發(fā)改委正式發(fā)文全面推動，以市場化、法治化為遵循，以制度化、標準化、規(guī)范化為原則，全面改進申報推薦制度，進一步明確審核內(nèi)容，優(yōu)化政策空間，簡化推薦程序，壓實各方責任。常態(tài)化發(fā)行的推進伴隨著底層資產(chǎn)的進一步擴圍、政策空間的優(yōu)化以及申報效率的提升，我們認為這一舉措有望進一步拓寬未來C-REIT市場規(guī)模，打開持有型物業(yè)的價值重估空間。
底層資產(chǎn)再擴圍，正式納入養(yǎng)老地產(chǎn)與長租公寓
根據(jù)本次發(fā)布的申報要求，底層資產(chǎn)的范圍在236號文（2023年3月）基礎(chǔ)上進一步擴大，新納入的項目包括能源基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的燃煤發(fā)電項目、租賃住房領(lǐng)域的市場化租賃住房項目，以及養(yǎng)老設(shè)施。此外，放寬了文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施項目范圍，旅游景區(qū)標準從5A放寬至4A，同時，在園區(qū)、文化旅游以及消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域中，滿足通知相關(guān)要求的關(guān)聯(lián)資產(chǎn)亦可納入項目底層資產(chǎn)。整體而言，對于產(chǎn)權(quán)性項目，不僅養(yǎng)老地產(chǎn)和長租公寓納入REITs的通道被打通，各類基礎(chǔ)設(shè)施配套或不可分割的酒店、底商等也可納入，提升REITs的擴容空間。
政策空間優(yōu)化，降低擴募規(guī)模以及回收資金用途相關(guān)要求
新規(guī)對于擴募要求予以放寬：明確對于行業(yè)共性原因?qū)е氯狈蓴U募資產(chǎn)的項目，以及首次發(fā)行規(guī)模超50億元的項目，可適當放寬可擴募資產(chǎn)的規(guī)模要求。提高回收資金使用靈活度，取消用于存量資產(chǎn)收購的30%比例上限，將用于補充流動資金的比例上限從10%提高至15%。我們認為這兩項調(diào)整有利于降低資產(chǎn)擴募門檻，也能夠調(diào)動發(fā)行方的積極性。
取消回報率硬約束，強化市場化定價
值得關(guān)注的是在REITs項目申報基本條件方面，通知取消了236號文中對回報率的要求，即收費收益權(quán)項目內(nèi)部IRR不得低于5%、產(chǎn)權(quán)類項目未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率不得低于3.8%的要求，改為最近3個會計年度的平均EBITDA（或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流）不低于未來3個會計年度平均EBITDA（或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流）的70%。在REITs推進初期，對于回報率的硬約束有利于形成市場認知，隨著C-REIT市場的逐步成熟，定價市場化更有利于實現(xiàn)投融資雙方利益的平衡，助于市場進一步完善。
風險提示：因市場化租金下降導(dǎo)致資產(chǎn)盈利能力下降；因不動產(chǎn)運營質(zhì)量下降導(dǎo)致REITs整體估值下滑。
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