>> 銀河證券-房地產(chǎn)行業(yè)海外研究系列報告二：收儲的平衡支點與前行之路-240827
| 上傳日期： |
2024/8/30 |
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| 6753KB |
| 格式： |
pdf 共38頁 |
來源： |
銀河證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
胡孝宇 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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收儲陸續(xù)在多地推廣:2024年5月，杭州臨安區(qū)試點政府收購商品住房作為公租房，8月深圳安居發(fā)布收購商品住房用作保障性住房的通知，收儲政策逐漸在多個城市推廣。根據(jù)我們的測算，假設全國可收儲的商品房規(guī)模為1.43億方,則央行設立的3000億保障性住房再貸款有望基本覆蓋收儲所需貨幣量。
回報率是收儲的重要考量因素:投資與成本的平衡是收購商品房用作租賃住房的重要考量因素。我們根據(jù)租金、周邊二手房價格等因素計算收購商品房用作租賃住房的出租回報率。以重慶為例，佳寓（光環(huán)店）是重慶首個批量收購商品房用作租賃住房的項目，每套住房月租金約為1500元/套、單套面積36-38平方米，我們假設分攤得房率為67%、分攤綠化率在（10%，30%）區(qū)間內(nèi),根據(jù)周邊可參考房價計算而來的收儲房價測算得到重慶佳寓項目的租金回報率在(4.50%，5.78%)區(qū)間內(nèi)。
西班牙收儲之路:2008年次貸危機后，西班牙的樓市受到影響，因此西班牙成立Sareb。2012-2013年，Sareb吸收507.81億歐元的問題資產(chǎn)，其中包括9.07萬個房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款項目和10.74萬個房地產(chǎn)資產(chǎn)，分別價值394.38億歐元、113.43億歐元。Sareb主要通過銷售、出租等方式盤活收購的資產(chǎn)，并實現(xiàn)資金回流。2013-2022年,Sareb累計銷售16.95萬方房產(chǎn)、通過處理房產(chǎn)實現(xiàn)109.6l億歐元的收入。西班牙樓市逐年修復，在2013-2017年房屋交易量CAGR達到15.36%、房價指數(shù)在2014-2017年逐漸回升。
西班牙以銷售房產(chǎn)為主要處理方式:將西班牙收儲政策與我國目前部分城市的收儲政策對比，主要在資產(chǎn)本身、資產(chǎn)處理方式、資金來源等方面不同，如我國收儲對象以商品住房為主，西班牙的收購對象包括住房、商辦、工業(yè)廠房等;我國目前主要以租賃的方式實現(xiàn)資金回流、西班牙主要采取銷售為主、出租為輔的方式。參考西班牙的經(jīng)驗，我們認為收儲政策的推出、推廣并有序落地有望緩解各地的去化壓力。由于我國目前主要采取租賃的方式處理房產(chǎn)，因此收儲用作租賃住房的項目或有望以REITs的形式上市盤活。
投資建議:收儲可控制商品住房的供給,并且有望通過提供保障性租賃住房等方式緩解新青年等居民住房需求,同時或?qū)碜饨鹗杖霝槭召徶黧w提供現(xiàn)金流。若政策效果逐漸展現(xiàn)，行業(yè)估值或迎來整體修復，頭部房企或憑借融資成本較低和核心區(qū)域高市占率的優(yōu)勢實現(xiàn)運營改善,并通過估值修復實現(xiàn)整體的β機會。我們看好:招商蛇口、保利發(fā)展、龍湖集團、萬科A、濱江集團、新城控股、招商積余;建議關注:1)優(yōu)質(zhì)開發(fā):綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展;2)優(yōu)質(zhì)物管:華潤萬象生活;3）優(yōu)質(zhì)商業(yè):恒隆地產(chǎn);4)代建龍頭:綠城管理控股;5)中介龍頭:貝殼-W、我愛我家。
風險提示:宏觀經(jīng)濟不及預期的風險;政策推進和實施不及預期的風險;房價大幅波動的風險;房屋銷售和租賃不及預期的風險;租金回報不及預期的風險。
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