>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第38周周報(bào)(9月14日-9月20日)：央行擬于近期降準(zhǔn)并引導(dǎo)LPR及存量房貸利率下降；北京擬適時(shí)取消普宅與非普分類標(biāo)準(zhǔn)-240927
| 上傳日期： |
2024/9/27 |
大?。?/td>
| 1760KB |
| 格式： |
pdf 共24頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)大于市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告，僅限高級(jí)會(huì)員查看 |
|
|
新房成交面積環(huán)比降幅收窄，同比降幅擴(kuò)大。二手房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅擴(kuò)大。新房庫(kù)存面積同環(huán)比均下降;去化周期同環(huán)比均上升。
核心觀點(diǎn)
新房成交面積環(huán)比降幅收窄，主要是因?yàn)殡S著進(jìn)入傳統(tǒng)銷售旺季，房企推盤強(qiáng)度有所增加；但同比降幅擴(kuò)大，一方面受中秋節(jié)假日影響，另一方面，成交狀態(tài)仍然低迷，與市場(chǎng)觀望情緒再起以及對(duì)后續(xù)出臺(tái)寬松政策的預(yù)期有關(guān)。40個(gè)城市新房成交面積為154.3萬(wàn)平，環(huán)比下降1.9%，同比下降53.1%，同比降幅較上周擴(kuò)大22.3百分點(diǎn)。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-23.3%、5.8%、8.1%，同比增速分別為58.4%、-52.4%、-46.8%，其中一線城市同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比增速較上周下降了60.4個(gè)百分點(diǎn)；二線城市同比降幅較上周擴(kuò)大了3.4個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市同比增速持續(xù)為負(fù)，同比增速較上周下降了30.7個(gè)百分點(diǎn)。
二手房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅擴(kuò)大，受中秋節(jié)假日影響以及市場(chǎng)情緒仍然低迷雙重影響。18個(gè)城市成交面積為111.0萬(wàn)平方米，環(huán)比下降22.2%，同比下降41.1%，同比降幅較上周擴(kuò)大了31.2個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市環(huán)比增速分別為-26.4%、-21.4%、-19.2%，同比增速分別為-30.3%、-52.0%、-36.6%。一線城市同比增速持續(xù)為負(fù)，同比增速較上周下降了29.8個(gè)百分點(diǎn)，二線城市同比降幅較上周擴(kuò)大了33.0個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市同比降幅較上周擴(kuò)大了29.6個(gè)百分點(diǎn)。
新房庫(kù)存面積同環(huán)比均下降;去化周期同環(huán)比均上升。12個(gè)城市新房庫(kù)存面積為6707萬(wàn)平，環(huán)比增速為-30.5%，同比增速為-4.2%；去化周期為20.1個(gè)月，環(huán)比上升2.0個(gè)月，同比上升1.5個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫(kù)存面積去化周期分別為19.1、19.2、74.9個(gè)月，環(huán)比分別上升1.7、2.3、3.4個(gè)月，同比分別上升1.0、1.2、25.7個(gè)月。
土地市場(chǎng)環(huán)比量?jī)r(jià)齊升，溢價(jià)率同環(huán)比均下降。成交土地規(guī)劃建面為1643.4萬(wàn)平，環(huán)比上升23.8%，同比上升5.7%；成交土地總價(jià)為502.2億元，環(huán)比上升216.6%，同比上升66.1%；成交土地樓面均價(jià)為3056.0元/平，環(huán)比上升155.7%，同比上升57.1%；土地溢價(jià)率為0.4%，環(huán)比下降2.5%，同比下降1.6%。
房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同環(huán)比均下降。房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為27.0億元，環(huán)比下降71.2%，同比上升73.6%（前值：47.8% ）?？們斶€量為93.2億元，環(huán)比上升4.6%，同比上升27.1%（前值：-5.3%）；凈融資額為-66.2億元。
板塊收益有所上升。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為6.9%，較上周上升7.4pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)收益為5.5%，較上周上升3.8pct。房地產(chǎn)板塊PE為18.04X，較上周上升1.04X。
政策
美國(guó)開始進(jìn)入新一輪的降息周期。9月19日美聯(lián)儲(chǔ)宣布降息50BP，將美國(guó)聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間從5.25%-5.5%降至4.75%-5%。這是美國(guó)自2020年3月以來(lái)的首次降息，也意味著美國(guó)自2022年3月開啟的緊縮周期開始轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?月20日國(guó)內(nèi)LPR未調(diào)整，1年期、5年期以上LPR仍為3.35%、3.85%，仍有下調(diào)空間。
9月24日國(guó)新辦舉行的“介紹金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況”發(fā)布會(huì)上，釋放了一系列利好政策。貨幣政策方面，一方面，近期將降準(zhǔn)0.5pct，提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬(wàn)億元；另一方面，降低中央銀行政策利率，7天逆回購(gòu)操作利率從1.7%降為1.5%，央行預(yù)計(jì)將帶動(dòng)后續(xù)LPR下行0.2-0.25pct。房地產(chǎn)政策方面，1）引導(dǎo)存量房貸利率降至新發(fā)房貸利率附近，央行預(yù)計(jì)平均降幅約0.5pct，預(yù)計(jì)惠及1.5億人，預(yù)計(jì)每年將降低利息總額1500億元/年。我們認(rèn)為，下調(diào)存量房貸利率的根本原因在于當(dāng)前提前還貸的現(xiàn)象較多、規(guī)模較大，且較為持續(xù)。截至2024年二季度末我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額37.8萬(wàn)億元，較一季度末下降4000億元，單季下降規(guī)模達(dá)到歷史最大水平。參考去年8月31日存量房貸利率下調(diào)情況，政策出臺(tái)后的9-12月房貸月均提前還款金額較政策出臺(tái)前（2023年8月：提前還款額4325億元）下降10.5%。存量房貸利率下調(diào)可以有效緩解提前還貸的現(xiàn)象。2）將全國(guó)層面的二套房最低首付比例由25%下調(diào)到15%。3）將原本2024年底前到期的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款和金融16條延期至2026年底到期。4）3000億元保障性住房再貸款，央行資金支持比例將由60%提升至100%，增強(qiáng)對(duì)銀行、收購(gòu)主體的市場(chǎng)化激勵(lì)。5）支持收購(gòu)房企存量的土地。研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購(gòu)房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時(shí)，央行可提供政策支持。整體而言，此次國(guó)新辦會(huì)議央行宣布的相關(guān)政策，前期市場(chǎng)已有預(yù)期，我們預(yù)計(jì)實(shí)際LPR下調(diào)落地后，可能會(huì)帶動(dòng)一波成交的修復(fù)，但整體由于經(jīng)濟(jì)基本面和當(dāng)前居民收入預(yù)期仍然較弱，市場(chǎng)信心仍然不足，持續(xù)性有待觀察。
地方層面，北京擬適時(shí)取消普宅與非普分類標(biāo)準(zhǔn)。9月20日，北京貫徹《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》的實(shí)施意見發(fā)布，其中提到適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。目前普通住宅和非普通住宅房貸和稅收政策有所不同，若該舉措得到落實(shí)，將有效降低部分購(gòu)房者的購(gòu)房成本，一定程
|
|
