>> 華泰證券-固收視角：地產(chǎn)組合拳落地-240930
| 上傳日期： |
2024/9/30 |
大小： |
593KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
-- |
作者： |
張繼強,朱沁宜 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
|
|
報告核心觀點
9月29日地產(chǎn)政策放松落地，央行發(fā)文明確存量房貸下調(diào)機制，滬廣深先后推出地產(chǎn)放松政策，限購優(yōu)化是重點，信貸、稅收等工具組合存在差異，體現(xiàn)一線調(diào)控自主權(quán)，也保留了后續(xù)加碼空間，關(guān)注北京放松動向和收儲、契稅等其他政策加碼可能。政策效果有待節(jié)后觀察，成交反映預(yù)計在10月下旬逐漸顯現(xiàn)，關(guān)注二手房掛牌量、10月高頻成交同比表現(xiàn)和房價走勢。債市仍逆風而行，地產(chǎn)之后觀察財政政策并提防贖回反饋風險。操作上，堅持品種選擇+波段操作>久期策略，配置盤可選擇左側(cè)逢調(diào)整布局，中短久期信用債、商金債和存單相對確定性更強，長端利率關(guān)注調(diào)整中的布局機會。地產(chǎn)股彈性優(yōu)于地產(chǎn)債，地產(chǎn)債建議以把握1-3年國企債調(diào)整后配置機會為主。
在金融政策組合拳和政治局會議之后，市場對地產(chǎn)政策預(yù)期升溫，節(jié)前終于落地。9月29日晚，央行連發(fā)四項公告，對9月24日公布的地產(chǎn)金融政策予以落實，主要是明確了存量房貸下調(diào)機制和時間節(jié)點。同時，上海、廣州、深圳先后發(fā)文優(yōu)化房地產(chǎn)政策。我們對政策要點討論如下：
1、存量房貸下調(diào)機制和時間明確
根據(jù)央行公告，本輪存量房貸下調(diào)有兩大約束松綁，惠及范圍擴容，原則上應(yīng)于10月31日前批量落地。具體包括：
第一，放寬加點下限約束。自2024年11月1日起，存量房貸與新發(fā)放房貸偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協(xié)商置換存量貸款，重新約定的加點幅度不得低于置換貸款時所在城市商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限（如有）。與央行公告〔2019〕第16號相比，此次政策取消了“加點在合同期限內(nèi)固定不變”的表述。與23年8月第一輪存量房貸調(diào)降相比，此次加點下限參考時點由“原貸款發(fā)放時”變?yōu)椤爸脫Q貸款時”，考慮到517新政后全國房貸利率下限已經(jīng)取消，地方加點負值普遍走擴，存量房貸加點調(diào)整的空間和靈活性進一步提升，借款人可與銀行自主協(xié)商、適時調(diào)整加點幅度，以便更加準確地反映市場供求、個體風險溢價等因素變化。
第二，取消重定價周期約束。自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業(yè)性個人住房貸款，借貸雙方可自主協(xié)商確定重定價周期，不再受最短1年的限制。當前存量房貸利率調(diào)整有固定的重定價日，例如每年1月1日或者貸款發(fā)放日，導(dǎo)致存量房貸利率調(diào)整滯后于LPR。此次政策建立了存量房貸利率調(diào)整的動態(tài)機制，有利于促進貨幣政策傳導(dǎo)，購房者也能及時享受到貸款利率下調(diào)的優(yōu)惠。
第三，首套二套房均適用。23年8月存量房貸調(diào)降僅適用于首套房，此次首套、二套房存量房貸利率將批量下調(diào)，平均降幅0.5%左右。
第四，明確本輪下調(diào)時間線。根據(jù)市場利率定價自律機制《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》，主要商業(yè)銀行原則上應(yīng)不晚于10月12日發(fā)布操作細則，各商業(yè)銀行原則上應(yīng)在10月31日前批量下調(diào)存量房貸。對于LPR基礎(chǔ)上加點幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點幅度調(diào)整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限（如有）。關(guān)注后續(xù)商業(yè)銀行存量房貸下調(diào)進展。
2、滬廣深釋出地產(chǎn)政策組合拳
第一，上海地產(chǎn)放松包括限購、限貸、稅收三方面：
1）非滬籍、非核心區(qū)限購放松。一是，非滬籍居民外環(huán)外購房的社保個稅年限“3改1”；二是，對持《上海市居住證》且積分達到標準分值、社保個稅滿3年以上的非滬籍居民家庭，可購2套房；三是，放松臨港購房政策，在臨港工作的群體可增購1套房。
2）優(yōu)化住房信貸。商貸首套/二套首付比例下限下調(diào)至15%/25%（非核心區(qū)20%），首套房首付已經(jīng)降至全國下限，二套房首付下限跟隨全國下限下調(diào)，但仍有一定差距。
3）優(yōu)化稅收政策。一是個人對外銷售住房增值稅征免年限“5改2”，二是取消普宅標準，這意味著非普住宅也可享受普宅的稅收政策，個人將購買5年及以上的非普住宅對外銷售的，也將享受免征增值稅的優(yōu)惠（原為5%），144平米以上改善型住房的交易成本或?qū)⒚黠@下降。
上海此次放松降低了購房門檻和交易成本，有利于促進剛需和換房需求入市。同時，政策以“穩(wěn)”為主，分群體、分區(qū)域差異化實施，仍然保留了一定的加碼空間。
第二，廣州全面取消限購。與北上深相比，廣州樓市承壓更明顯，2024年8月廣州二手住宅價格指數(shù)環(huán)比-0.7%，同比-12.50%，同比跌幅在一線中最大，且較7月走擴0.1pct。為了適應(yīng)新的供求形勢，廣州也是本輪一線中限購實質(zhì)放松最早、當前限購最寬松的城市。政治局會議之后，9月27日廣州南沙區(qū)率先取消限購，市場對廣州取消限購已有一定預(yù)期，關(guān)注后續(xù)新增房貸、稅收等其他政策是否出臺。
第三，深圳推出一系列房地產(chǎn)優(yōu)化政策，與上海類似，深圳政策放松也具有“差異化、漸進性”的特點：
1）分區(qū)優(yōu)化限購。深戶家庭及單身可在非核心區(qū)增購1套，非深戶購房社保個稅年限“3改1”，非核心區(qū)取消社保個稅要求，但仍保留購房套數(shù)的限制。此外，多子女非深戶家庭可購2套房，考慮了一部分改善性需求。
2）取消限
|
|
