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事件
　　10月17日，國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，住建部部長(zhǎng)倪虹表示：1）四個(gè)取消，充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，城市政府要因城施策，調(diào)整或取消各類購(gòu)房的限制性措施。主要包括取消限購(gòu)、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。2）四個(gè)降低，降低住房公積金貸款利率；降低住房貸款的首付比例；降低存量貸款利率；降低“賣舊買新”換購(gòu)住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。通過(guò)落實(shí)已出臺(tái)的政策，降低居民購(gòu)房成本，減輕還貸壓力，支持居民剛性和改善性住房需求。3）兩個(gè)增加，一是通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造；二是年底前將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億。
　　點(diǎn)評(píng)
　　重啟城改貨幣化相比收儲(chǔ)意義更為重大，預(yù)計(jì)城改規(guī)模有望更大、節(jié)奏有望更快。本次會(huì)議提及：通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造。我們認(rèn)為，本次會(huì)議重啟城中村改造、并且強(qiáng)調(diào)貨幣化安置，這是市場(chǎng)預(yù)期外的增量政策，其意義重大：1）城改貨幣化安置相對(duì)比收儲(chǔ)存量商品房政策而言意義更為重大，前者是C端政策、實(shí)現(xiàn)“去庫(kù)存+增加需求+提升居民購(gòu)買力”、直接利好居民，而后者更偏向B端政策、實(shí)現(xiàn)“轉(zhuǎn)移庫(kù)存+化解企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”、相對(duì)更利好企業(yè)（尤其城投企業(yè)），這意味著政策聚焦從B端債務(wù)化解進(jìn)一步升級(jí)為C端居民負(fù)債表修復(fù)，而目前在經(jīng)歷房?jī)r(jià)大幅下跌之后居民負(fù)債表的修復(fù)成為了核心關(guān)鍵點(diǎn)；2）城改貨幣化安置不僅只是房地產(chǎn)政策，而更多是宏觀貨幣政策，參考此前棚改貨幣化安置，我們認(rèn)為，城改貨幣化有望利好于房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈、以及直接或間接相關(guān)消費(fèi)，推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)提升和居民購(gòu)買力改善相互正向循環(huán)；3）城改貨幣化安置的規(guī)模有可能進(jìn)一步提升，倪虹部長(zhǎng)提及“35個(gè)大城市有170萬(wàn)套的需求，全國(guó)地級(jí)城市有297個(gè)，大家可想而知，這種需求是實(shí)實(shí)在在的，而且還會(huì)有更大需求”、“只要前期工作做得好，我們還可以在100萬(wàn)套基礎(chǔ)上繼續(xù)加大支持力度”，意味著未來(lái)或有更大規(guī)模；4）城改貨幣化安置的節(jié)奏有條件更快推進(jìn)，城改政策曾在23年7月至24年2月中密集推動(dòng)過(guò)，由于該階段中主要城市的城改項(xiàng)目上報(bào)工作以及城改相關(guān)資金籌集工作都已經(jīng)有了相對(duì)成熟的準(zhǔn)備，同時(shí)首期的100萬(wàn)套也都是相對(duì)比較成熟，預(yù)計(jì)其推進(jìn)節(jié)奏也將更快。
　　收儲(chǔ)資金新增專項(xiàng)借款，資金更多元、靈活性更強(qiáng)、成本降低，助力加快收儲(chǔ)。本次會(huì)議提到：將會(huì)同相關(guān)部門，研究設(shè)立收購(gòu)存量土地專項(xiàng)借款，作為專項(xiàng)債券的補(bǔ)充，中國(guó)人民銀行提供專項(xiàng)再貸款支持。我們認(rèn)為，收儲(chǔ)資金新增專項(xiàng)借款疊加近期收儲(chǔ)資金端政策的頻繁落地，綜合將助力加快收儲(chǔ)：1）資金更多元化，除去中央保障性住房再貸款、政策銀行、商業(yè)銀行資金、專項(xiàng)債外，本次會(huì)議新增專項(xiàng)借款，資源來(lái)源更多元化，并意味著收儲(chǔ)資金規(guī)?；?qū)U(kuò)大；2）資金靈活性更強(qiáng)，參考此前棚改貨幣化安置，專項(xiàng)貸款是地方政府重要的擴(kuò)表工具、在地方債務(wù)率考核方面具有較強(qiáng)的靈活性，本次新增專項(xiàng)借款主要用于收購(gòu)存量土地，也將綜合提升收儲(chǔ)資金的靈活性、加快收儲(chǔ)進(jìn)度；3）資金成本降低：924國(guó)新辦會(huì)議中提及再貸款央行資金支持比例由60%提高至100%，1012財(cái)政部會(huì)議要求專項(xiàng)債要合理降低融資成本，本次1017住建部會(huì)議新增的專項(xiàng)借款具有低成本融資特性，綜合將降低收儲(chǔ)資金成本，降低收儲(chǔ)難度。
　　增加“白名單”信貸規(guī)模，緩解房企壓力和保交房，建設(shè)好房子利好高品質(zhì)住宅。本次會(huì)議指出，至10月16日，“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目已審批通過(guò)貸款達(dá)到2.23萬(wàn)億，年底前，將“白名單”項(xiàng)目信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億。城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制要將所有房地產(chǎn)合格項(xiàng)目都爭(zhēng)取納入“白名單”，應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸，滿足項(xiàng)目合理融資需求。同時(shí)優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到“能早盡早”。我們認(rèn)為，這將緩解房企融資端壓力，同時(shí)也有利于房企保交房的推進(jìn)。此外，會(huì)議提到，我國(guó)住房發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新階段，從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，推動(dòng)建設(shè)不同面積、不同價(jià)位的“好房子”。我們認(rèn)為，考慮到改善性需求有望逐步爆發(fā)、但高品質(zhì)住宅供給稀缺、以及中央多次提及要求建好房子等多方面因素，我們認(rèn)為高品質(zhì)住宅有望成為成長(zhǎng)新賽道，發(fā)展空間廣闊。
　　投資分析意見(jiàn)：重啟城改貨幣化意義重大，B端政策升級(jí)至C端政策，維持“看好”評(píng)級(jí)。今年430以來(lái)中央政策思路由供給側(cè)轉(zhuǎn)向需求側(cè)，并在926政治局會(huì)議后政策進(jìn)一步聚焦資產(chǎn)價(jià)格和改善居民資產(chǎn)負(fù)債表，并要求房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，隨后財(cái)政貨幣政策齊發(fā)力，房地產(chǎn)放松政策頻出，其中重啟城改貨幣化意義重大。此外，當(dāng)前按揭負(fù)擔(dān)比、租金回報(bào)率、千人開工套數(shù)等三大底部信號(hào)顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)將有望筑底企穩(wěn)。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評(píng)級(jí)，推薦：1）產(chǎn)品力房企：濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、中海外發(fā)展，關(guān)注綠城中國(guó)；2）低估值修復(fù)房企：新城控股、越秀地產(chǎn)、建發(fā)股份、龍湖集團(tuán)，關(guān)注金地集團(tuán)、新城發(fā)展、保利置業(yè)；3）收儲(chǔ)及城改受益房企：越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份