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核心觀點(diǎn)：
　　本文關(guān)注土地庫(kù)存（即已出讓未開工土地）。截至9月，估算土地庫(kù)存約36.6億平（作為對(duì)比，同期現(xiàn)房庫(kù)存為3.8億平），去化周期來到54個(gè)月，超過前高2014年的42個(gè)月。若要將土地庫(kù)存去化至“合意水平”，需要消化12.8-14.1億平，所需金額或在5.1-5.6萬億。政策層面，當(dāng)前以專項(xiàng)債資金、央行設(shè)立再貸款支持為主，在土地市場(chǎng)偏弱的背景下，各地推進(jìn)動(dòng)能仍需進(jìn)一步觀察。
　　一問：土地庫(kù)存，有多少？
　　概念界定與估算方法：本文中土地庫(kù)存是指，已經(jīng)出讓，但尚未開工的住宅類土地的規(guī)劃建筑面積。使用：土地庫(kù)存=歷年住宅土地成交建面-歷年住宅新開工面積，詳見正文。
　　估算結(jié)果：1）從絕對(duì)水平看，截至2024年9月，土地庫(kù)存約36.6億平，絕對(duì)水平上，低于前高2018年的40.5億平。
　　2）從去化周期（土地庫(kù)存/近12個(gè)月銷售面積均值）看，土地庫(kù)存去化周期來到54個(gè)月，已超過前高2014年的42個(gè)月。
　　3）從形成時(shí)間看，大部分形成于2016年之前。當(dāng)前36.6億平土地庫(kù)存中，約16億平形成于1999-2008年，占比約44%；22億平形成于2009-2015年，占比約60%；2016-2024M9，土地庫(kù)存小幅去化1.5億平。
　　二問：土地庫(kù)存，有何特征？
　　一是城投開工比例較低。2021年來，城投托底土地市場(chǎng)，拿地比例從2019年的16%，提升至2023年的33%，詳見前期報(bào)告《隱秘的增量——財(cái)政支持地產(chǎn)政策點(diǎn)評(píng)》，城投“超額拿地”的背后，是開工率的低迷，與閑置土地的累積，據(jù)克而瑞“（2021-2024M5）城投拿地未開工面積近3.3億平方米，樂觀測(cè)算未來開工的占比僅15%”，“城投拿地項(xiàng)目中全部開工的地塊僅有20%”；
　　二是低能級(jí)城市開工比例較低。據(jù)克而瑞“（2023年至2024年上半年全國(guó)成交含宅地塊超過10宗的城市中）一線城市的開工率達(dá)到81%，二線城市則大幅降低至24%，三四線城市僅有2%”。
　　三問：土地庫(kù)存：需要去化多少？
　　庫(kù)存去化程度參照兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一是將去化周期降至2012年來的歷史均值附近（對(duì)應(yīng)的是人口拐點(diǎn)，據(jù)2012年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)馬建堂“中國(guó)勞動(dòng)年齡人口（15-59歲）在2012年出現(xiàn)了相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期以來絕對(duì)數(shù)量的第一次下降”），二是將庫(kù)存周期降至2016年水平（官方明確開始去庫(kù)存的首年，且房?jī)r(jià)已上漲）。
　　基于前述假設(shè)，若要將土地庫(kù)存去化到合意程度，需要消化12.8-14.1億平，所需金額或在5.1-5.6萬億。
　　四問：當(dāng)前有何支持政策？
　　一是專項(xiàng)債資金支持，11月7日，自然資源部印發(fā)《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》，明確實(shí)施細(xì)則。
　　二是央行研究設(shè)立再貸款，參照10月17日央行在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表態(tài)“人民銀行會(huì)同有關(guān)部門正在抓緊研究，允許政策性銀行、商業(yè)銀行向有條件的企業(yè)發(fā)放貸款，收購(gòu)房企存量土地，人民銀行提供必要的專項(xiàng)再貸款支持”。
　　三是嚴(yán)控新增土地供應(yīng)，據(jù)自然資源部，各城市商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：數(shù)據(jù)口徑差異導(dǎo)致測(cè)算偏差，政策力度超預(yù)期