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事件：中共中央政治局12月9日召開(kāi)會(huì)議。會(huì)議提出要穩(wěn)住樓市股市，實(shí)施更加積極有為的宏觀(guān)政策，要大力提振消費(fèi)、提高投資效益，全方位擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求。
　　樓市或?qū)⑦M(jìn)入新一輪釋放周期，公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售與盈利能力有望恢復(fù)。截至2024H1公司可售土儲(chǔ)約3349萬(wàn)㎡，土儲(chǔ)貨值約2466億元，其中59%土儲(chǔ)位于高潛城市?？紤]到以下要點(diǎn)，公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)或已觸底，后續(xù)彈性較足：1）公司計(jì)提減持充分，同時(shí)公司銷(xiāo)售均價(jià)觸底，資產(chǎn)進(jìn)一步減值空間有限，毛利率下滑空間也已然有限；2）公司在手貨值充足，此次政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要實(shí)施更加積極有為的宏觀(guān)政策，穩(wěn)住樓市，在此定調(diào)之下，樓市或?qū)⑦M(jìn)入新一輪釋放周期，收儲(chǔ)與城中村改造或在資金等方面再獲進(jìn)一步支持。其中城中村改造助力公司與三四線(xiàn)城市的土儲(chǔ)去化，收儲(chǔ)助力公司于一二線(xiàn)城市的土儲(chǔ)去化，后續(xù)銷(xiāo)售有望顯著提振。
　　大力提振消費(fèi)、全方位擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，吾悅廣場(chǎng)有望直接受益于消費(fèi)提振。會(huì)議指出明年要實(shí)施更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，充實(shí)完善政策工具箱，加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)，打好政策“組合拳”，提高宏觀(guān)調(diào)控的前瞻性、針對(duì)性、有效性，大力提振消費(fèi)、提高投資效益，全方位擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求。截至2024年H1，新城控股累計(jì)布局201座吾悅廣場(chǎng)（已開(kāi)業(yè)165座，已開(kāi)業(yè)商業(yè)面積達(dá)1528萬(wàn)㎡），進(jìn)駐137個(gè)城市，布局實(shí)現(xiàn)全國(guó)化，同時(shí)三四線(xiàn)城市消費(fèi)需求強(qiáng)勁，但購(gòu)物中心供給穩(wěn)定，吾悅廣場(chǎng)在下沉市場(chǎng)具絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。截至2024年6月底，吾悅廣場(chǎng)會(huì)員人數(shù)3815萬(wàn)人（較年初+16%）；2024H1吾悅廣場(chǎng)客流總量8.3億人次（整體yoy+26%，同店yoy+11%）。伴隨后續(xù)更大力度的消費(fèi)提振政策的出臺(tái)，新城控股商管業(yè)務(wù)部分的收入與凈利增速曲線(xiàn)有望更加陡峭，商管業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)有望在2025年突破50億，帶動(dòng)公司估值修復(fù)。
　　融資成本持續(xù)下降，公開(kāi)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)較低。債務(wù)方面，公司2030年前待償規(guī)模合計(jì)約173億元。當(dāng)前新城已經(jīng)開(kāi)業(yè)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)中約46個(gè)未做經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，對(duì)應(yīng)的估值約368億元，若按照50%到70%的抵押率，最少可獲得184億元的新增融資，不考慮銷(xiāo)售回款與經(jīng)營(yíng)收入的情況下，仍能覆蓋到期公開(kāi)債務(wù)，公司公開(kāi)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)較低。截至2024Q3末，公司三道紅線(xiàn)均符合“綠檔”標(biāo)準(zhǔn)，公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。此外，公司融資成本持續(xù)優(yōu)化，截至2024H1公司整體平均融資成本6.05%，較2023年末-15BP。
　　投資建議：公司有望受益于：①政治局會(huì)議定調(diào)大力提振消費(fèi)；②商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)穩(wěn)定，且住宅開(kāi)發(fā)逐步減虧；③資金鏈風(fēng)險(xiǎn)消除，且后續(xù)有望重啟拿地，從而不斷推動(dòng)估值修復(fù)。我們預(yù)計(jì)公司2024-2026年收入分別為917.8、818.7、804.1億元，歸母凈利分別為8.7、12.6、16.4億元。對(duì)應(yīng)PE分別為33.3x、23.0x、17.6x，維持“推薦”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷；政策落地不及預(yù)期；商業(yè)規(guī)模擴(kuò)展不順。