>> 招商證券-房地產(chǎn)行業(yè)2025年度投資策略：告別“估值陷阱”-241230
| 上傳日期： |
2024/12/30 |
大?。?/td>
| 7792KB |
| 格式： |
pdf 共21頁 |
來源： |
招商證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
趙可,曹鈞鵬,孔嘉慶 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權限： |
此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
|
|
從更嚴謹?shù)摹靶庞玫住币暯前盐罩芷谂c投資機會。傳統(tǒng)框架經(jīng)常提及“政策底”，過去市場也廣泛接受從“政策底”到“基本面底”間隔半年到一年的傳導所謂真理。但考慮完整的金融大周期變化，“政策底”的經(jīng)驗表述或并不嚴謹且通常為后驗。政策若要實現(xiàn)向基本面的傳導，關鍵在于其能否推動信用的恢復和擴張，即影響基本面的關鍵或是“信用底”。
“信用底”構筑路徑：企業(yè)端“信用底”在政策支持下或逐步清晰，二手房掛牌量或是觀察居民端信用改善進程的有效視角。從企業(yè)端看，判斷支持房企流動性或是政策目標之一，其或助力構建企業(yè)端的“信用底”，而居民端“信用底”一方面與企業(yè)端互為因果，另一方面部分居民或需要通過優(yōu)化家庭資產(chǎn)配置調(diào)整資產(chǎn)負債表，降低償債支出，恢復消費支出。
供需展望：新房及二手房的合計總需求有望于明年筑底，新房及二手房價格企穩(wěn)有先后。需求方面，判斷凈租金回報率與貸款利率之差收窄有助于推動新房及二手房合計總需求企穩(wěn)；結合我國企業(yè)端“信用底”逐步清晰、更高的首付比例和高能級城市的資源稀缺性等，判斷按揭貸款利率的進一步下降（如50-75 BP）將有助于推動明年合計總需求（新房+二手房）筑底。另考慮到“城中村及危舊房改造房票化”、“供給品質(zhì)優(yōu)化”及“去庫存”等政策逐步落地，預計25年全年新房銷量同比或向負個位數(shù)收窄（-3.3%），結合總需求企穩(wěn)判斷，預計二手房銷量同比微增?；谛路扛叩梅柯薯椖炕虼嬖谔醿r空間以及新房去化周期下降等假設，預計25年新房銷售均價有望止跌回穩(wěn)（同比+1%），全年銷售額同比約為-2.3%。供給方面，企業(yè)端“信用底”逐步清晰背景下，疊加供應縮量及供應結構傾斜于高品質(zhì)、高得房率產(chǎn)品，判斷明年新房價格止跌回穩(wěn)，早于二手房。二手房掛牌量及結構是跟蹤判斷二手房價的重要變量。開竣工及投資方面，預計25年全年新開工/竣工/投資同比分別-17.7%/-17.4%/-6.7%，較24年負同比均有不同程度收窄。
投資建議：綜上，企業(yè)端“信用底”的形成或使得投資人避免擔心“估值陷阱”再出現(xiàn)。雖然房價和房地產(chǎn)成交量或仍有波動，但判斷股票或難以回到前低。在此背景之下，板塊交易布局或可圍繞估值水平進行，如果股價從高點出現(xiàn)大幅度的回調(diào)，明顯回落至考慮潛在資產(chǎn)減值壓力后的凈資產(chǎn)水平以下，由于對于“估值陷阱”的擔心變少，投資人逐步建倉的動力或增強。
房地產(chǎn)板塊：關注擁有歷史穩(wěn)定的“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”記錄的高質(zhì)量周轉(zhuǎn)公司【華潤置地】【龍湖集團】【金地集團】【中國海外發(fā)展】【保利發(fā)展】等，區(qū)域標的【濱江集團】【越秀地產(chǎn)】【城建發(fā)展】等。
產(chǎn)業(yè)鏈角度：竣工回落預期的消化或有助于具備產(chǎn)品、服務及定價優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)重獲估值溢價，尤其受益于二手房交易占比提升的企業(yè)值得關注。
生態(tài)鏈及行業(yè)轉(zhuǎn)型角度：重視順延于開發(fā)的轉(zhuǎn)型及圍繞房地產(chǎn)生態(tài)鏈的轉(zhuǎn)型，尤其是具備未來不動產(chǎn)資管潛力的企業(yè)。關注【保利物業(yè)】【華潤萬象生活】【貝殼】等；關注REITs標的長賽道布局及其對不動產(chǎn)資管的促進。
風險提示：貸款利率下降不及預期，房企流動性支持政策落地不及預期，城中村改造等落地節(jié)奏不及預期，掛牌量下降不及預期，房地產(chǎn)投資增速不及預期，房地產(chǎn)行業(yè)變化向上下游傳導不及預期等。
|
|
