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基本面：階段性企穩(wěn)，筑底延續(xù)。2024年1-11月商品房銷售面積同比下降14.3%，收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)，銷售階段性企穩(wěn)。926政策后銷售回暖持續(xù)性更強(qiáng)，11-12月42城新房銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)18.8%和26.9%，同比增長(zhǎng)11.6%和12.9%，二手房表現(xiàn)更突出，11-12月12城銷售面積分別同比增長(zhǎng)15.9%和51.5%，環(huán)比分別增長(zhǎng)15.4%和24.0%，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)有所趨緩。供給繼續(xù)收縮，2024年1-11月新開工面積下降23.0%，300城住宅用地成交面積同比下降26.6%。
　　政策：收儲(chǔ)+城中村改造助力去庫(kù)存。截至2024年11月末，商品住宅廣義庫(kù)存面積32.3億平米，較2019年高點(diǎn)的38.3億平下降16%，去化周期由2021年低點(diǎn)的2.4年拉長(zhǎng)至當(dāng)前的4年。政策提出“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”，收購(gòu)存量商品房助力消化短期庫(kù)存，需求側(cè)政策應(yīng)放盡放消化短中期庫(kù)存，限制土地供應(yīng)、回收閑置土地消化長(zhǎng)期庫(kù)存。如果將庫(kù)存周期降至2021年平臺(tái)期均值的2.4年，其中已竣工未售庫(kù)存、已開工未竣工未售庫(kù)存、待開發(fā)庫(kù)存分別降至0.2、1.6、0.7年，則三類庫(kù)存分別需要去化2.3億平米、2.7億平米、7.7億平米，合計(jì)需要資金量約為5.3萬億元。
　　展望：調(diào)整接近底部，復(fù)蘇仍需時(shí)間。增量住房需求可作為衡量新房銷售的錨，2001年以來美國(guó)新建住房銷量圍繞增量需求波動(dòng)，累計(jì)差額在可接受范圍。根據(jù)測(cè)算我國(guó)每年增量住房需求約為9.2億平，預(yù)計(jì)2024年住宅銷售面積為8.1億平，已低于增量住房需求，2025年在低基數(shù)下有望看到銷售增速的企穩(wěn)。隨著近兩年房?jī)r(jià)的調(diào)整和國(guó)債收益率的下行，我國(guó)租金回報(bào)率和無風(fēng)險(xiǎn)收益率已結(jié)束倒掛。租金回報(bào)率=無風(fēng)險(xiǎn)收益率+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+持有成本，從海外一線城市來看，多數(shù)城市風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為正值。我國(guó)一線城市風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償仍為負(fù)值，但逐漸趨向于0，房?jī)r(jià)具備企穩(wěn)的基礎(chǔ)。預(yù)計(jì)2025年銷售面積、銷售金額、新開工、竣工、投資額分別同比-6.7%/-7.4%/-13.7%/-14.6%/-9.1%。
　　行業(yè)階段性企穩(wěn)，寬松政策有望持續(xù)釋放，看好經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企。個(gè)股推薦：1）房企：保利發(fā)展（600048）、招商蛇口（001979）、濱江集團(tuán)（002244）；2）物企：華潤(rùn)萬象生活（1209）、中海物業(yè)（2669）；3）房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：我愛我家（000560）。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售恢復(fù)不及預(yù)期、政策寬松不及預(yù)期、行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等。