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新房：經(jīng)過(guò)年底房企加力推盤(pán)促銷(xiāo)和集中網(wǎng)簽備案后，本周樣本城市新房成交環(huán)比明顯回落，整體量能靠攏2024年初。本周30個(gè)城市新房成交面積為188.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下降44.7%，同比提升6.8%，其中樣本一線(xiàn)城市的新房成交面積為63.9萬(wàn)方，環(huán)比-23.8%，同比+36.1%；樣本二線(xiàn)城市為76.8萬(wàn)方，環(huán)比-57.4%，同比-17.3%；樣本三線(xiàn)城市為48.0萬(wàn)方，環(huán)比-37.5%，同比+30.5%。二線(xiàn)城市環(huán)比顯著下行，主要是武漢環(huán)比-75.9%、蘇州環(huán)比-87.3%降幅較為明顯，對(duì)樣本二線(xiàn)城市整體有較大影響。
　　二手房：本周成交維持高位。本周14個(gè)樣本城市二手房成交面積合計(jì)233.9萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)10.9%，同比增長(zhǎng)34.7%。其中樣本一線(xiàn)城市的本周二手房成交面積為99.7萬(wàn)方，環(huán)比-3.0%；樣本二線(xiàn)城市為107.4萬(wàn)方，環(huán)比21.9%；樣本三線(xiàn)城市為26.8萬(wàn)方，環(huán)比34.2%。
　　行情回顧：本周申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為-2.7%，落后滬深300指數(shù)1.58個(gè)百分點(diǎn)，在31個(gè)申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)排名第21名。
　　信用債：本周（1.6-1.12）共發(fā)行房企信用債19只，環(huán)比增加18只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)118.50億元，環(huán)比增加112.8億元，總償還量80.47億元，環(huán)比增加63.32億元，凈融資額為38.03億元，環(huán)比增加49.48億元。主體評(píng)級(jí)方面，本周房企債券發(fā)行已披露的主體評(píng)級(jí)以AAA（45.5%）為主要構(gòu)成。債券類(lèi)型方面，本周房企債券發(fā)行以一般中期票據(jù)（45.0%）為主要構(gòu)成。債券期限方面，本周以1-3年（59.7%）的債券為主。
　　投資建議：維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼進(jìn)入深水區(qū)，如我們2022、2023年在報(bào)告中反復(fù)闡述，認(rèn)為本輪最終政策力度超過(guò)2008、2014年，而現(xiàn)在尚在途中。2、地產(chǎn)作為早周期指標(biāo)，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當(dāng)于配置經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)。3、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局改善邏輯依舊適用，拿地和銷(xiāo)售表現(xiàn)優(yōu)異的依然是頭部國(guó)央企和少量混合所有制及民企，品質(zhì)房企有望在未來(lái)的格局中更加受益。4、我們上年提出“只看好一線(xiàn)+2/3二線(xiàn)+極少量城市”依然奏效，這個(gè)城市組合在銷(xiāo)售前期偶爾反彈時(shí)表現(xiàn)更好也得到了印證。5、供給側(cè)政策，收儲(chǔ)、妥善處置閑置土地等政策有新變化，依然是觀察落地最重要的方向，且可以預(yù)見(jiàn)，一二線(xiàn)仍然更受益?；谝陨希覀冋J(rèn)為2025仍然是以政策為核心主導(dǎo)力量，板塊主做政策beta，節(jié)奏和倉(cāng)位控制更重要，配置方向可選：（1）基本面alpha公司：A股的濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份；H股的綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)；（2）受益于化債和去庫(kù)存的地方城投類(lèi)企業(yè)：城投控股、北京城建等等；（3）物業(yè)屬于跟漲：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、招商積余等；（4）轉(zhuǎn)型概念系：張江高科、中華企業(yè)等等；（5）中介：貝殼。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。