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投資邏輯：
　　土地供應(yīng)規(guī)?？傆[：整體偏弱，四季度沖量顯著。2024年房地產(chǎn)宅地供應(yīng)面積較往年下降，近十年土地供應(yīng)面積最低值。根據(jù)中指研究院顯示，2024年規(guī)劃建筑面積為45042萬(wàn)方，較2023年下降28.7%。從節(jié)奏來(lái)看，2024年年內(nèi)跌幅較高的時(shí)間集中在5-8月，尤其是2024年5月規(guī)劃建筑面積僅為1842萬(wàn)方，同比降幅達(dá)到50.3%。進(jìn)入9月以后，由于政策加持下市場(chǎng)信心有所修復(fù)，各地政府供地亦有所修復(fù)，四季度跌幅收窄至22%左右。從城市能級(jí)來(lái)看，2024年三四線城市宅地供應(yīng)跌幅小于一二線，或反映了低能級(jí)的地方政府對(duì)土地收入的依賴程度更高，需要通過(guò)賣地創(chuàng)造更多的收入。從城市群來(lái)看，2024年各城市群宅地供應(yīng)面積較2023年均有所下降，且整體跌幅差異不大。
　　土地成交總覽：整體逐步接近底部，重點(diǎn)城市群有所好轉(zhuǎn)。（1）宅地總成交量近四年持續(xù)下降，在2020年達(dá)到117516萬(wàn)方后，2024年下降到38415萬(wàn)方，同比-22.9%，相比高峰已調(diào)整67.3%。從月度的數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年多數(shù)月份同比跌幅超過(guò)40%，直到四季度隨著市場(chǎng)預(yù)期改變，房企入市意愿提升，成交量同比跌幅顯著收窄，四季度同比跌幅收窄至13.8%。（2）從城市能級(jí)來(lái)看，一二線城市在經(jīng)歷2023年同比跌幅修復(fù)之后，進(jìn)入2024年跌幅再度擴(kuò)大；三四線城市由于2021-2023年調(diào)整充分，2024年同比跌幅顯著收窄。從城市群來(lái)看，環(huán)渤海與珠三角城市群2024年同比跌幅相較2023年顯著縮小，兩者分別為-8.5%和-9.3%。（3）流拍率方面，2024年全國(guó)土地流拍率為13.0%，相比2023年下滑3.7%?？紤]到目前部分城市庫(kù)存處于高位，地方政府為緩解供給過(guò)剩的壓力，2024年繼續(xù)減少土地供應(yīng)。（4）溢價(jià)率方面，2024年整體波動(dòng)區(qū)間集中在1.5%-6.5%，呈現(xiàn)窄幅波動(dòng)的情況。背后反映的問題是目前多數(shù)城市土地成交并不活躍，部分城市存在城投托底，進(jìn)而限制土地成交的溢價(jià)率。
　　房企拿地總覽：央國(guó)企仍是主力，城投延續(xù)托底。2024年，百?gòu)?qiáng)房企的權(quán)益拿地金額經(jīng)歷了顯著的下降，降至9576億元，同比下降27.6%，跌幅與全國(guó)宅地成交情況接近。值得關(guān)注的是，近年來(lái)央國(guó)企在前20名的占比持續(xù)提升，其中城投及建筑公司在Top20的占比提升明顯，2024年拿地前20名的房企中幾乎有一半是屬于城投或建筑公司，反映在市場(chǎng)需求偏差的背景下，為了維持地方政府的土地出讓金收入相對(duì)穩(wěn)定，城投托底的必要性逐步提高。
　　城市土地出讓總覽：千億城市數(shù)量下滑，核心城市表現(xiàn)優(yōu)于整體。2024年城市土地出讓金排名前三分別是北京（1752億元）、上海（1644億元）以及杭州（1423億元）。與2023年相比，土地出讓金超過(guò)1000億元的城市數(shù)量從9個(gè)下滑至3個(gè)，反映當(dāng)下能對(duì)房企具有較高吸引力的城市在市場(chǎng)萎縮下逐漸減少。前十主要集中在長(zhǎng)三角、珠三角以及京津冀圈。此外值得注意的是西安和常州近年來(lái)表現(xiàn)優(yōu)異，反映部分城市憑借自身經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)吸引市場(chǎng)關(guān)注。
　　投資建議：
　　隨著政策效果釋放，預(yù)計(jì)2025年商品房成交量有望止跌回穩(wěn)，但考慮到銷售改善傳遞到土地市場(chǎng)需要一定時(shí)間以及供給大概率維持縮量，預(yù)計(jì)2025年土地市場(chǎng)成交量或迎來(lái)筑底，核心城市成交價(jià)格有望保持強(qiáng)勢(shì)，重點(diǎn)關(guān)注深耕珠三角、長(zhǎng)三角以及京津冀三大經(jīng)濟(jì)圈的房企。持續(xù)推薦穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)且政策敏感型標(biāo)的：房開企業(yè)推薦重點(diǎn)布局深耕一線及核心二線城市，主打改善性產(chǎn)品，具備持續(xù)拿地能力的房企，如綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展等。中介推薦受益于政策利好不斷落地，一二手房市場(chǎng)活躍度提升，擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力的中介平臺(tái)貝殼；物企推薦物管穩(wěn)健發(fā)展、商管絕對(duì)龍頭、積極分紅的華潤(rùn)萬(wàn)象生活。建議關(guān)注地方政府應(yīng)收款較多的物業(yè)&建筑公司；受益于地方化債的城投公司；并購(gòu)重組彈性標(biāo)的；破凈的央國(guó)企地產(chǎn)&建筑公司。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：
　　寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；房企出現(xiàn)債務(wù)違約