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國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2025年1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。1-2月銷售面積1.07億平，同比增速-5.1%（前值：-0.5%）；開發(fā)投資金額1.07萬億元，同比增速-9.8%（前值：-13.3%）；新開工面積6614萬平，同比增速-29.6%（前值：-23.0%）。
　　統(tǒng)計(jì)局披露同比增速說明：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)制度、統(tǒng)計(jì)執(zhí)法檢查等規(guī)定，對上年同期房地產(chǎn)開發(fā)投資、新建商品房銷售面積等數(shù)據(jù)進(jìn)行修訂，增速按可比口徑計(jì)算。
　　核心觀點(diǎn)
　　1.商品房銷售：
　　銷售單月降幅擴(kuò)大，新房房價(jià)明顯回落。1）商品房單月銷售降幅擴(kuò)大。2025年1-2月銷售面積1.07億平，同比下降5.1%，降幅較2024年12月擴(kuò)大了4.6個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額1.03萬億元，同比下降2.6%，增速較2024年12月下降了5.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積同比下降3.4%，住宅銷售金額同比下降0.4%，同比增速分別較2024年12月下降7.8、6.7個(gè)百分點(diǎn)?？紤]到1-2月是傳統(tǒng)銷售淡季，較12月降幅擴(kuò)大在預(yù)期之中，但銷售動(dòng)能確實(shí)繼去年10月以來有所下滑。2）銷售均價(jià)明顯回落。2025年1-2月商品房銷售均價(jià)9547元/平，較2024年12月下降7.5%，同比增長2.6%；其中住宅銷售均價(jià)9949元/平，較2024年12月下降8.1%，同比增長3.1%。從絕對值來看，房價(jià)回落至2024年9月政策前的水平。3）從區(qū)域來看，東部地區(qū)銷售面積雖然同比降幅最大，但由于均價(jià)同比仍有5%以上的正增長，整體銷售金額降幅較小；而中部地區(qū)“以價(jià)換量”的情況較為明顯。2025年1-2月東、中、西部銷售面積同比增速分別為-7.3%、-0.7%、-5.9%，東部與西部地區(qū)同比降幅較2024年12月擴(kuò)大3.1、1.3個(gè)百分點(diǎn)，中部地區(qū)同比增速較2024年12月下降12.5個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額同比增速分別為-2.1%、-2.3%、-4.0%；銷售均價(jià)同比增速分別為5.6%、-1.6%、2.0%。我們預(yù)計(jì)3月整體樓市供求有望修復(fù)，一方面，3月房企推盤積極性穩(wěn)步上升，核心城市將迎來供應(yīng)放量，改善和高端盤占比上升，預(yù)期將拉動(dòng)市場熱度回升，部分城市或?qū)⒊霈F(xiàn)局部“小陽春”。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，3月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積721萬平，環(huán)比增長166%，同時(shí)從供給結(jié)構(gòu)來看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為37%、51%和12%，呈現(xiàn)出以“改善為主，剛需為輔”的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，7成以上城市以主城為供應(yīng)主力。另一方面，在兩會(huì)定調(diào)后，核心城市的限制性政策有望進(jìn)一步松綁，后續(xù)舊改工作的推進(jìn)也有望帶動(dòng)需求釋放。
　　2.商品住宅庫存：
　　現(xiàn)房住宅庫存壓力明顯加大，現(xiàn)房住宅庫存處于2016年8月以來的最高位水平。1）從全國商品住宅廣義庫存面積（住宅累計(jì)新開工面積-住宅累計(jì)銷售面積）來看，截至2025年2月末，我國商品住宅廣義庫存面積為17.5億平，環(huán)比2024年12月末下降1.2%，同比下降14.4%；去化周期（廣義庫存面積/過去六個(gè)月住宅銷售均值）26.3個(gè)月，環(huán)比2024年12月末增長0.3個(gè)月，同比下降3.9個(gè)月。2）從全國現(xiàn)房庫存（已竣工未銷售）來看，截至2025年2月末，我國住宅現(xiàn)房庫存面積（住宅待售面積）約4.32億平，環(huán)比2024年12月末增長10.5%，同比增長6.6%；從絕對值來看，現(xiàn)房住宅庫存處于2016年8月以來的最高位水平；現(xiàn)房去化周期為23.0個(gè)月（由于1-2月現(xiàn)房銷售未公布，我們采用2024年7-12月銷售均值計(jì)算），環(huán)比2024年12月末提升2.2個(gè)月，同比下降3.4個(gè)月；住宅現(xiàn)房庫存占全國住宅廣義庫存面積的比重為24.7%，環(huán)比2024年12月末提升2.9個(gè)百分點(diǎn)，同比提升4.9個(gè)百分點(diǎn)。
　　3.房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、竣工：
　　房地產(chǎn)投資同比降幅小幅收窄，主要是因?yàn)橥恋赝顿Y有所修復(fù)，施工建安投資仍然承壓。2025年1-2月開發(fā)投資金額1.07萬億元，同比下降9.8%，降幅較2024年12月收窄了3.5個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅開發(fā)投資金額8056億元，同比下降9.2%，降幅較2024年12月收窄了1.3個(gè)百分點(diǎn)。1）地產(chǎn)投資降幅收窄主要得益于土地投資有所修復(fù)。2024年三季度全國（300城）土地成交總價(jià)同比下降7.6%，降幅較二季度收窄37.8個(gè)百分點(diǎn)，2024年四季度同比降幅進(jìn)一步收窄至3.1%，或帶動(dòng)2025年一、二季度土地投資小幅修復(fù)。2）但施工建安投資持續(xù)低迷。2025年1-2月新開工面積6614萬平，同比下降29.6%，降幅較2024年12月擴(kuò)大了6.6個(gè)百分點(diǎn)；施工面積同比下降9.1%。從區(qū)域來看，東部地區(qū)投資降幅收窄，東部地區(qū)2025年1-2月投資額同比下降11.4%，降幅較2024年12月收窄了7.2個(gè)百分點(diǎn)，中部、東部地區(qū)投資額同比分別下降8.7%、3.3%，降幅較2024年12月分別擴(kuò)大了4.9、8.2個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，由于前期拿地減少、庫存規(guī)模仍然較高等情況并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善，并且當(dāng)前房企多“以銷定產(chǎn)”，2025年新開工和投資預(yù)計(jì)將持續(xù)回落，但降幅也都會(huì)略微收窄。能否出現(xiàn)真正修復(fù)的關(guān)鍵在于貨幣化舊改推進(jìn)進(jìn)度、盤活閑置存量土地的開展等。
　　竣工面積同比降幅收窄，但仍處于2012年以來同期最低水平。2025年1-2月竣工面積8764萬平，同比下降15.6%，降幅雖然較2024年12月收窄了14.8個(gè)百分點(diǎn)，但從絕對量來看，處于2012年以來同期的最低水平。由于2021年下半年以來新開工明顯縮量，同比持續(xù)