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國家統(tǒng)計局發(fā)布2025年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。70大中城市新房價格環(huán)比下降0.1%；二手房價格環(huán)比下降0.3%。
　　核心觀點
　　70城新房、二手房房價環(huán)比跌幅均持平，但環(huán)比下跌城市數(shù)量均增多。2月70大中城市新房房價環(huán)比下降0.1%，二手房房價環(huán)比下跌0.3%，環(huán)比降幅均與1月持平。從房價下跌的城市數(shù)量來看，2月70城中新房房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量有45個，較1月增加了3個，新房房價下跌城市平均跌幅為0.31%，較1月擴大0.02個百分點；二手房房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量有65個，較1月增加了5個，二手房房價下跌城市平均跌幅為0.38%，較1月收窄0.04個百分點。2月仍是傳統(tǒng)銷售淡季，房價仍在持續(xù)下跌，雖然房價的降幅基本穩(wěn)住，環(huán)比跌幅并未擴大，新房房價環(huán)比增速已經(jīng)連續(xù)3個月保持不變，二手房房價環(huán)比增速已經(jīng)連續(xù)4個月保持不變，但要注意的是房價下跌的城市數(shù)量有所增加。
　　 2月一線城市新房房價環(huán)比持續(xù)正增長，二手房房價轉(zhuǎn)跌。1）新房：2月一線城市新房房價環(huán)比增長0.1%，環(huán)比增速與1月持平，連續(xù)3個月保持正增長。具體來看，僅廣州新房房價仍在下跌，上海、深圳持續(xù)正增長，北京本月止跌。其中，上海環(huán)比上漲0.2%（前值：+0.6%），自2019年8月以來新房房價環(huán)比持續(xù)上漲，房價韌性最足；深圳環(huán)比上漲0.4%（前值：+0.2%），環(huán)比連續(xù)5個月上漲；北京環(huán)比上漲0.1%（前值：-0.4%），在連跌10個月后首次出現(xiàn)上漲；廣州環(huán)比下降0.2%（前值：環(huán)比持平），是四個一線城市唯一一個新房房價環(huán)比負(fù)增長的城市。2）二手房：2月一線城市二手房房價環(huán)比下降0.1%（前值：+0.1%），在持續(xù)4個月上漲后再度轉(zhuǎn)跌。其中，北京環(huán)比持平（前值：+0.1%）；上海環(huán)比下降0.4%（前值：+0.4%），在持續(xù)4個月上漲后再度轉(zhuǎn)跌；深圳環(huán)比上漲0.3%（前值：+0.4%），連續(xù)5個月保持正增長；廣州環(huán)比下降0.3%（前值：-0.2%），已經(jīng)連續(xù)22個月持續(xù)下跌。雖然2024年四季度一線城市受政策利好最為明顯，市場信心有所修復(fù)，但隨著政策效果邊際減弱以及傳統(tǒng)淡季的來臨，2月一線城市二手房房價轉(zhuǎn)跌。
　　 2月二線城市新房房價環(huán)比增速下降，二手房房價跌幅進(jìn)一步擴大；僅成都新房與二手房房價環(huán)比均上漲。1）新房：2月二線城市新房房價由1月的環(huán)比增長0.1%轉(zhuǎn)為環(huán)比持平。48%的二線城市新房房價環(huán)比持平或上漲：南京環(huán)比上漲0.5%，成都、寧波、大連、哈爾濱、南昌、濟南環(huán)比上漲0.3%，廈門、沈陽、合肥環(huán)比上漲0.2%，太原、南寧環(huán)比上漲0.1%，青島、?？?、貴陽環(huán)比持平。2）二手房：2月二線城市二手房房價環(huán)比下降0.4%，環(huán)比降幅較1月擴大0.1個百分點。僅成都、?？诙址糠績r環(huán)比上漲0.2%，其余城市環(huán)比均下跌。
　　2月三線城市新房房價環(huán)比跌幅擴大，二手房房價環(huán)比跌幅持平。1）新房：2月三線城市新房房價環(huán)比下降0.3%，環(huán)比跌幅較1月擴大0.1個百分點，不過，與2024年4-9月平均0.7%的環(huán)比跌幅相比，明顯收窄。具體來看，泉州環(huán)比上漲0.2%，宜昌、常德環(huán)比上漲0.1%，溫州、九江、贛州、平頂山環(huán)比持平，其余三線城市環(huán)比均下跌，其中跌幅相對較大的城市有唐山、無錫、煙臺、湛江、韶關(guān)，環(huán)比跌幅均大于等于0.5%。2）二手房：2月三線城市二手房房價環(huán)比下降0.4%，環(huán)比跌幅與1月持平，與2024年4-9月平均0.9%的環(huán)比跌幅相比，明顯收窄。除丹東環(huán)比持平以外，其余三線城市環(huán)比均下跌，其中跌幅相對較大的城市有：揚州環(huán)比下跌0.9%，徐州、煙臺環(huán)比下跌0.8%，唐山、安慶、襄陽、北海環(huán)比下跌0.6%。
　　2月各類型產(chǎn)品新房房價環(huán)比均走弱，二手房房價環(huán)比跌幅均與上月持平。1）剛需產(chǎn)品：2月90平以下新房房價環(huán)比下降0.2%，環(huán)比降幅較1月擴大了0.1個百分點；二手房房價環(huán)比下降0.4%，環(huán)比降幅與1月持平。2）剛改產(chǎn)品：2月90-144平新房房價由1月的環(huán)比持平轉(zhuǎn)為環(huán)比下降0.1%；二手房房價環(huán)比下降0.3%，環(huán)比降幅與1月持平。3）改善型產(chǎn)品：2月144平以上新房房價環(huán)比下降0.2%，環(huán)比降幅較1月擴大了0.1個百分點；二手房房價環(huán)比下降0.4%，環(huán)比降幅與1月持平。
　　投資建議
　　1-2月受到春節(jié)假期以及傳統(tǒng)淡季的影響，樓市成交數(shù)據(jù)走弱，新房、二手房房價仍在持續(xù)下行，且房價下跌的城市數(shù)量有所增加，去年9月末以來的政策對于需求的帶動效果正邊際減弱。我們認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”主基調(diào)不變，提振需求是行業(yè)的首要任務(wù)。后續(xù)的市場能否修復(fù)，一方面依賴于需求端寬松政策的進(jìn)一步擴底，另一方面，貨幣化舊改和收儲進(jìn)度也將繼續(xù)成為2025年的重要主線。從標(biāo)的來看，一方面，流動性安全、重倉高能級城市、產(chǎn)品力突出的房企或更具備α屬性；另一方面，得益于化債、政策紓困、銷售改善等多重邏輯下的困境反轉(zhuǎn)的標(biāo)的或具備更大的估值修復(fù)彈性。
　　現(xiàn)階段我們建議關(guān)注四條主線：1）基本面穩(wěn)定、在一二線核心城市的銷售和土儲占比高、在重點城市的市占率較高的房企：綠城中國、濱江集團、華潤置地、招商蛇口、越秀地產(chǎn)。2）從2024年以來在銷售和拿地上都有顯著突破的“小而美”房企：保利置