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核心要點(diǎn)：
　　新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅持平，上漲城市數(shù)量減少
　　新房方面，2月70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格同比下跌5.2%（降幅收窄0.2pct），環(huán)比下跌0.1%（降幅持平），同比跌幅連續(xù)4個(gè)月收窄。二手房方面，2月同比下跌7.5%（降幅收窄0.3pct），降幅連續(xù)5個(gè)月收窄，但仍高于2014年行業(yè)下行期的同比最大跌幅5.2%；環(huán)比下跌0.3%（降幅持平），環(huán)比降幅連續(xù)4個(gè)月持平。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2月百城二手房成交均價(jià)為14071元/平，同比和環(huán)比分別下跌7.3%和0.4%，環(huán)比降幅持續(xù)收窄。
　　從下跌持續(xù)時(shí)間看，新房同比自2022年4月以來(lái)已經(jīng)持續(xù)下跌35個(gè)月（2012年和2014年下行周期中同比分別持續(xù)下跌10個(gè)月和15個(gè)月），新房環(huán)比自2023年6月以來(lái)已經(jīng)持續(xù)下跌21個(gè)月（2012年和2014年下行周期中環(huán)比分別持續(xù)下跌8個(gè)月和11個(gè)月）。
　　二手房方面，同比自2022年2月以來(lái)已經(jīng)持續(xù)下跌37個(gè)月（2012年和2014年下行周期中同比下跌持續(xù)時(shí)間分別為12個(gè)月和13個(gè)月），環(huán)比自2023年5月以來(lái)已經(jīng)持續(xù)下跌22個(gè)月（2012年和2014年下行周期中環(huán)比分別持續(xù)下跌9個(gè)月和11個(gè)月）。
　　從城市數(shù)量看，2月70個(gè)大中城市中新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量為45個(gè)，較1月增加3個(gè)；上漲城市數(shù)量為18個(gè)，較1月減少6個(gè)。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量為65個(gè)，較上月增加5個(gè)；上漲城市數(shù)量為3個(gè)，較上月減少4個(gè)。
　　一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)跌，二三線城市仍在筑底
　　一線城市：2月新房?jī)r(jià)格同比下跌3%（降幅收窄0.4pct），環(huán)比上漲0.1%（漲幅持平）；同比持續(xù)下跌15個(gè)月，但跌幅已經(jīng)顯著收窄，同時(shí)環(huán)比連續(xù)3個(gè)月上漲，新房?jī)r(jià)格逐步修復(fù)。二手房?jī)r(jià)格同比下跌4.9%（降幅收窄0.7pct），降幅較本輪下行周期高點(diǎn)收窄約6pct；環(huán)比下跌0.1%，自去年10月以來(lái)首次轉(zhuǎn)負(fù)。分城市看，2月新房同比改善幅度較大的城市是深圳，同比-4.4%（收窄0.8pct）；環(huán)比漲幅較大的是深圳（環(huán)比+0.4%）、上海（環(huán)比+0.2%），北京環(huán)比+0.1%，近一年來(lái)首次轉(zhuǎn)正。二手房方面，北京、上海、深圳、廣州的同比降幅分別收窄0.9pct、0.2pct、0.6pct、0.8pct；從環(huán)比看，北京與上月持平，上海和廣州分別下跌0.4%、0.3%，僅有深圳上漲0.3%。
　　二線城市：2月新房?jī)r(jià)格同比下跌4.7%（降幅收窄0.3pct），降幅連續(xù)4個(gè)月收窄，環(huán)比與上月持平，連續(xù)3個(gè)月企穩(wěn)。二手房?jī)r(jià)格同比下跌7.4%（降幅收窄0.2pct），環(huán)比下跌0.4%（降幅擴(kuò)大0.1pct），價(jià)格仍在筑底。2月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的二線城市包括成都、?？冢渲谐啥歼B續(xù)5個(gè)月環(huán)比上漲。
　　三線城市：2月新房?jī)r(jià)格同比下跌5.9%（降幅收窄0.1pct），環(huán)比下跌0.3%（降幅擴(kuò)大0.1pct），價(jià)格修復(fù)仍然較慢。二手房方面，2月同比下跌8%（降幅收窄0.2pct），環(huán)比下跌0.4%（降幅連續(xù)3個(gè)月持平）；同比和環(huán)比分別持續(xù)下跌38個(gè)月和22個(gè)月。
　　投資建議
　　政府工作報(bào)告重申推動(dòng)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”的目標(biāo)，并提出了具體措施，我們預(yù)計(jì)接下來(lái)核心城市的限制性措施將繼續(xù)放松。同時(shí)，存量房收購(gòu)和閑置土地收儲(chǔ)進(jìn)展有望加快，疊加城中村改造擴(kuò)圍帶動(dòng)增量需求，有利于優(yōu)化市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。建議關(guān)注融資能力強(qiáng)、拿地能力強(qiáng)、土儲(chǔ)布局合理的頭部?jī)?yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商以及受益于存量房交易持續(xù)活躍的頭部二手房中介，維持行業(yè)“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　去庫(kù)存相關(guān)政策落地和執(zhí)行不及預(yù)期；經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期導(dǎo)致居民收入和信心恢復(fù)較慢，進(jìn)而影響房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇節(jié)奏；房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露增加。