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核心觀點(diǎn)
　　止跌回穩(wěn)的政策目標(biāo)明顯更為積極，市場(chǎng)預(yù)期有所改善，量?jī)r(jià)脈沖雖季節(jié)性回落，但仍維持一定熱度。趨勢(shì)反轉(zhuǎn)還需時(shí)間，但量的急跌基本結(jié)束，房?jī)r(jià)距離均衡位置更近一步，政策也將進(jìn)入超常規(guī)區(qū)間，行業(yè)邊際上最困難的時(shí)候可能正在過(guò)去。去年4月和9月股價(jià)隱含的預(yù)期相對(duì)悲觀，對(duì)應(yīng)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的底部區(qū)間，當(dāng)前股票位置較底部溢價(jià)并不大，仍有交易性機(jī)會(huì)。關(guān)注具備核心資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)房企、受益于化債的當(dāng)?shù)佚堫^，以及擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的央國(guó)企物業(yè)。
　　周度核心內(nèi)容跟蹤
　　市場(chǎng)：本周長(zhǎng)江房地產(chǎn)指數(shù)-1.29%，相對(duì)滬深300超額收益為+1.01%，行業(yè)排名相對(duì)居中（16/32）；年初至今長(zhǎng)江房地產(chǎn)指數(shù)-1.56%，相對(duì)滬深300超額收益為-1.05%，行業(yè)排名相對(duì)靠后（24/32）。本周板塊表現(xiàn)不佳，開(kāi)發(fā)類普遍下跌，收租類和物管類有漲有跌。
　　政策：中央及浙江提振消費(fèi)方案涉及住房消費(fèi)領(lǐng)域，鄭州發(fā)布專項(xiàng)債收儲(chǔ)新政。
　　中央：提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)中提及更好滿足住房消費(fèi)需求，內(nèi)容包括持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，允許專項(xiàng)債券支持城市政府收購(gòu)存量商品房用作保障性住房等。地方：浙江提振消費(fèi)實(shí)施方案中提及，推進(jìn)“好房子”建設(shè)，鼓勵(lì)地方優(yōu)化容積率計(jì)算等規(guī)定，有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售；加大專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備力度；鼓勵(lì)地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格按需收購(gòu)已建成存量商品房；2025年實(shí)施城中村改造6萬(wàn)戶等。鄭州發(fā)布專項(xiàng)債收儲(chǔ)新政，收地價(jià)格以基礎(chǔ)價(jià)格為基礎(chǔ)，與土地使用權(quán)人協(xié)商一致后經(jīng)集體決策確定；因市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致國(guó)有土地資產(chǎn)減值的，不予考核追責(zé)；收儲(chǔ)后優(yōu)先用于保障房等重點(diǎn)民生領(lǐng)域等。
　　銷售：樣本城市三月備案同比正增長(zhǎng)，邊際漸回落。
　　三月備案同比正增長(zhǎng)，邊際漸回落。37城新房成交面積四周滾動(dòng)同比+6.9%，較上周-8.2pct，19城二手房成交面積四周滾動(dòng)同比+40.8%，較上周-10.9pct；年初至今37城新房成交面積累計(jì)同比+4.9%，19城二手房成交面積累計(jì)同比+32.2%。截至3月21日，3月37城新房成交面積當(dāng)月同比+8.5%，19城二手當(dāng)月同比+37.3%，12城新房及二手合計(jì)當(dāng)月同比+28.3%。
　　當(dāng)周熱點(diǎn)：當(dāng)前市場(chǎng)的供需特征和結(jié)構(gòu)差異
　　周期位置和實(shí)際利率角度，行業(yè)趨勢(shì)性企穩(wěn)或改善還需觀察，但得益于市場(chǎng)預(yù)期改善，短期成交量并不差，二手明顯好于新房。新房整體供需偏弱，需求端持續(xù)被二手分流，供給端高質(zhì)量新貨占比不高，主要是較難去化的老貨，雖然低基數(shù)下成交同比有增長(zhǎng)，只是比前年仍有較大差距；但結(jié)構(gòu)分化較以往更為割裂，核心城市核心區(qū)域庫(kù)存不足，且地價(jià)上漲提振預(yù)期，高凈值人群購(gòu)買力仍在，導(dǎo)致短期熱度較高，尤其是具備產(chǎn)品稀缺性的典型項(xiàng)目。二手整體供需兩旺，只是邊際上供給仍強(qiáng)于需求，導(dǎo)致成交放量但價(jià)格不漲；供給端有別于去年，今年以來(lái)掛牌量持續(xù)增加，且活躍業(yè)主報(bào)價(jià)仍以下調(diào)為主，景氣指數(shù)低位波動(dòng)，反映主動(dòng)降價(jià)拋盤(pán)壓力依然較大；需求端也較強(qiáng)，帶看和成交不弱于前年，只是轉(zhuǎn)化率仍處相對(duì)低位，購(gòu)房人仍存觀望和糾結(jié)情緒；價(jià)格端大體穩(wěn)定，掛牌價(jià)小幅下降，但成交折扣率也略有收斂；樂(lè)觀之處在于，市場(chǎng)一致性下跌預(yù)期被打破，買賣雙方有分歧有成交，房?jī)r(jià)就不會(huì)大幅下跌，風(fēng)險(xiǎn)則相對(duì)可控。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　1、需求端量?jī)r(jià)持續(xù)低于預(yù)期；2、政策進(jìn)度和效果低于預(yù)期。