>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報(bào)：穩(wěn)地產(chǎn)重要性持續(xù)提升，Alpha和Beta或?qū)⒐舱?250413
| 上傳日期： |
2025/4/13 |
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| 1925KB |
| 格式： |
pdf 共16頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
| 下載權(quán)限： |
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本期投資提示：
地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：一手房成交周環(huán)比下滑，二手房成交周環(huán)比上升。上周（25/4/5-25/4/11）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交194萬平米，環(huán)比-39%；其中，一二線環(huán)比41%、三四線環(huán)比-15%；4月一手房月成交同比-17%，較3月-17pct；其中，一二線同比-14%、三四線同比-38%，分別較3月-16pct和-19pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交128萬平米，環(huán)比+13%；4月截至上周二手房成交同比-0.4%，較3月-22pct。庫(kù)存方面，上周15城推盤57萬平米，對(duì)應(yīng)成交推盤比1.27倍，近三個(gè)月（25年1月-25年3月）分別為1.37倍、2.34倍和1.36倍。至上周末，15城可售面積8,856萬平米，環(huán)比-0.2%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為22.1個(gè)月，環(huán)比+0.7個(gè)月，總體行業(yè)新房市場(chǎng)仍處于去庫(kù)存趨勢(shì)中。
主要政策新聞：全球貿(mào)易戰(zhàn)持續(xù)升級(jí)，地方政府持續(xù)推出房地產(chǎn)支持政策。宏觀方面，美國(guó)政府宣布對(duì)中國(guó)輸美商品新增征收“對(duì)等關(guān)稅”的稅率提高至125%，美國(guó)海關(guān)宣布對(duì)原產(chǎn)于中國(guó)的這些商品（包括集成電路、半導(dǎo)體器件、閃存、智能手機(jī)、平板電腦、筆記本電腦、顯示模組等）不再征收125%的“對(duì)等關(guān)稅”。針對(duì)美方升級(jí)對(duì)華關(guān)稅的做法，中國(guó)宣布原產(chǎn)于美國(guó)的所有進(jìn)口商品的加征關(guān)稅稅率由84%提高至125%。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，2025年3月，全國(guó)CPI同比-0.1%，環(huán)比-0.4%。據(jù)證券時(shí)報(bào)，多個(gè)一線城市正研究?jī)?chǔ)備推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步止跌回穩(wěn)相關(guān)政策舉措，包括武漢、昆明、重慶、佛山等。南京發(fā)布住房“以舊換新”補(bǔ)助活動(dòng)；購(gòu)房補(bǔ)貼方面，江蘇常州推出史上最強(qiáng)購(gòu)房補(bǔ)貼、高至20萬元，浙江杭州2025年舊房裝修補(bǔ)貼工作全面啟動(dòng)、不超過2萬元。穆迪發(fā)布將綠城中國(guó)的展望從負(fù)面調(diào)整為穩(wěn)定。
公司動(dòng)態(tài)跟蹤：3月房企銷售分化，招商系上市公司計(jì)劃提速回購(gòu)股份。3月銷售額及同比：中海外212億元(-49%)，越秀地產(chǎn)180億元(+59%)，綠城中國(guó)自投218億元(-5%)，中國(guó)金茂72億元(+3%)，龍湖集團(tuán)70億元(-35%)，首開股份19億元(-32%)，金地集團(tuán)31億元(-49%)，保利發(fā)展290億元(+7%)，招商蛇口156億元(-19%)，新城控股21億元(-50%)。1-3月銷售額及同比：中海外464億元(-23%)，越秀地產(chǎn)308億元(+42%)，綠城中國(guó)自投363億元（-2%），建發(fā)國(guó)際集團(tuán)權(quán)益銷售額243億元（+2%），中國(guó)金茂183億元(+5%)，龍湖集團(tuán)170億元(-28%)，首開股份64億元(-10%)，金地集團(tuán)82億元(-51%)，保利發(fā)展630億元(+0%)，招商蛇口351億元(-13%)，新城控股51億元(-57%)。業(yè)績(jī)方面，張江高科預(yù)計(jì)2025Q1歸母凈利潤(rùn)為2.7-3.3億元（同比+127%至+177%）；我愛我家2024年?duì)I收125億元（+4%），歸母凈利潤(rùn)7,341萬元（+109%）。招商系上市公司包括招商蛇口、招商積余等集體公告，計(jì)劃提速實(shí)施股份回購(gòu)計(jì)劃。城建發(fā)展發(fā)布估值提升計(jì)劃。
一周板塊回顧：上周房地產(chǎn)板塊跑贏大市，物管板塊跑輸大市。板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌1.47%，滬深300指數(shù)下跌2.87%，相對(duì)收益為1.41%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市，在31個(gè)板塊排名中排第6位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：廣宇集團(tuán)、格力地產(chǎn)、新城控股、保利發(fā)展、大連友誼，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為長(zhǎng)春經(jīng)開、*ST中迪、深振業(yè)A、榮豐控股、陽光股份。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均下跌4.31%，滬深300指數(shù)下跌2.87%，相對(duì)收益為-1.43%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企24/25PE均值分別為14.9/14.3倍；物管24/25PE均值分別15/13倍。
投資分析意見：看好一二線布局、產(chǎn)品力房企，維持“看好”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為去年9月底以來“止跌回穩(wěn)”政策組合拳走在正確的道路上，在需求側(cè)，政府持續(xù)要求“止跌回穩(wěn)”和“穩(wěn)住樓市股市”表明了強(qiáng)調(diào)修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表并釋放消費(fèi)的政策思路，而供給側(cè)，政府要求“嚴(yán)控增量”以及推進(jìn)收儲(chǔ)和推好地好房子等措施則表明了強(qiáng)調(diào)通過新房保價(jià)引導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格修復(fù)的政策思路，并預(yù)計(jì)后續(xù)政策仍將在供需兩端持續(xù)發(fā)力。此外，近期貿(mào)易戰(zhàn)下，我國(guó)持續(xù)強(qiáng)調(diào)擴(kuò)內(nèi)需應(yīng)對(duì)，穩(wěn)地產(chǎn)重要性再提升，地產(chǎn)Alpha和Beta或?qū)⒐舱?。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評(píng)級(jí)，推薦：1）產(chǎn)品力房企：濱江集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際、建發(fā)股份、華潤(rùn)置地、中海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口，關(guān)注綠城中國(guó)；2）二手房中介：貝殼-W，關(guān)注我愛我家；3）低估值修復(fù)房企：新城控股、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份，關(guān)注金地集團(tuán)、新城發(fā)展、城投控股、保利置業(yè)；4）物業(yè)管理：華潤(rùn)萬象、招商積余、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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