>> 銀河證券-南方順豐倉儲(chǔ)物流REIT價(jià)值分析：倉配一體化龍頭的REIT首亮相-250422
| 上傳日期： |
2025/4/24 |
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| 格式： |
pdf 共21頁 |
來源： |
銀河證券 |
| 評級： |
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作者： |
劉雅坤,周欣洋 |
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順豐控股首只倉儲(chǔ)物流REIT產(chǎn)品
南方順豐倉儲(chǔ)物流REIT由順豐控股發(fā)起，為公司首只REIT產(chǎn)品?；鸸芾韴F(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，在物流地產(chǎn)行業(yè)研究深入?；鸲ㄎ挥谏罡袊鴥?nèi)地本土市場，投資中國內(nèi)地長三角、長江中下游航運(yùn)中心等地區(qū)以及國內(nèi)機(jī)場空側(cè)的倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)。底層資產(chǎn)為順豐控股子公司持有的部分物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，具體包括順豐航空地產(chǎn)公司、武漢豐泰、合肥豐泰分別持有的深圳項(xiàng)目、武漢項(xiàng)目、合肥項(xiàng)目，其中設(shè)有分撥中心、高標(biāo)倉等，提供轉(zhuǎn)運(yùn)服務(wù)與倉儲(chǔ)服務(wù)。
倉儲(chǔ)物流市場發(fā)展空間廣闊，龍頭企業(yè)綜合優(yōu)勢強(qiáng)
我國物流市場仍處于發(fā)展階段，倉儲(chǔ)物流設(shè)施有較大提升和擴(kuò)張空間。中國是世界上最大的物流市場，2024年規(guī)模已突破360萬億。近年來，直播電商模式的興起催生大量物流服務(wù)需求，為獨(dú)立第三方物流服務(wù)商創(chuàng)造了新的發(fā)展機(jī)遇。當(dāng)下，我國倉儲(chǔ)物流設(shè)施整體呈現(xiàn)總量龐大但人均不足的特點(diǎn)，行業(yè)發(fā)展前景與空間仍然廣闊。
發(fā)起人為中國供應(yīng)鏈企業(yè)龍頭，倉儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)園具備綜合服務(wù)能力。倉庫主要功能分為倉儲(chǔ)租賃和倉配一體化兩大類，南方順豐物流REIT發(fā)起人順豐控股屬于倉配一體化龍頭企業(yè)，業(yè)績表現(xiàn)亮眼;順豐自營倉儲(chǔ)物流園具備三大核心特點(diǎn):直營模式、綜合物流能力以及獨(dú)立第三方定位，因而具有獨(dú)特優(yōu)勢，是適配多樣化場景需求的綜合物流。
項(xiàng)目地處運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)樞紐，運(yùn)行情況穩(wěn)健
從項(xiàng)目區(qū)位看，項(xiàng)目地處運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)樞紐，區(qū)位優(yōu)勢顯著。三個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目分別坐落于深圳、武漢、合肥三個(gè)關(guān)鍵物流樞紐城市，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健的同時(shí)物流市場表現(xiàn)良好。截至2024年9月30日，順豐控股除三個(gè)項(xiàng)目外，在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所在市級區(qū)域內(nèi)不再持有其他具有分撥功能的物流園。
從項(xiàng)目運(yùn)行看，整體出租率穩(wěn)居高位,租戶關(guān)聯(lián)度強(qiáng)。出租率逐期攀升，核心業(yè)態(tài)分撥中心出租率接近100%，且園區(qū)內(nèi)租金單價(jià)呈現(xiàn)上行態(tài)勢，整體高于市場水平。就租戶結(jié)構(gòu)而言，關(guān)聯(lián)方企業(yè)占比高，而由于項(xiàng)目在順豐物流網(wǎng)絡(luò)中的稀缺性,關(guān)聯(lián)方租戶具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性,項(xiàng)目租約集中到期時(shí)間為2026年及2027年，主要為分撥中心到期。
從財(cái)務(wù)狀況看，項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定向好，盈利能力不斷提升。項(xiàng)目經(jīng)營穩(wěn)定向好,租賃收入為主要收入來源，2021-23年?duì)I收復(fù)合增長率達(dá)到30.8%，收入穩(wěn)步提升;毛利率隨著營收增長整體在高位較穩(wěn)定，2021-2024Q3均穩(wěn)定在64%以上,而凈利率從-3.16%大幅.上漲至31.78%，上升曲線陡峭，整體來看項(xiàng)目盈利能力在不斷.上升。
底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，投資價(jià)值凸顯
與已上市可比產(chǎn)品相較，南方順豐物流REIT底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，展現(xiàn)出較強(qiáng)的競爭力;
預(yù)計(jì)項(xiàng)目未來可供分配金額將穩(wěn)步提升，分紅前景可期。2024年10-12月南方順豐物流REIT項(xiàng)目預(yù)測可供分配金額為3679.62萬元(換算全年為14718.48萬元)，2025年全年預(yù)測可供分配金額小幅增長至14996.84萬元，整體現(xiàn)金流資金預(yù)期充裕，可供分配金額預(yù)期穩(wěn)定增長。2024年四季度預(yù)期年化現(xiàn)金分派率為4.68%，2025年預(yù)期年化現(xiàn)金分派率較上期增長0.12個(gè)百分點(diǎn)至4.80%,相較于可比項(xiàng)目，南方順豐物流REIT的現(xiàn)金分派率位于合理區(qū)間且穩(wěn)步提升。
倉儲(chǔ)物流類REITs價(jià)格走勢與市場指數(shù)趨同，預(yù)期緩步走強(qiáng)，前景可期。三只可比REITs產(chǎn)品自上市以來較基準(zhǔn)指數(shù)中證REITs指數(shù)波動(dòng)相對更大但整體趨勢一致，相關(guān)性高達(dá)90%以上，說明倉儲(chǔ)物流類REITs的整體漲跌走勢與市場指數(shù)整體一致，同樣受到宏觀基本面影響較大。2024年以來REITs政策加力支持及整體宏觀環(huán)境的修復(fù)將帶動(dòng)倉儲(chǔ)物流類REITs市場表現(xiàn)逐步強(qiáng)勢。
因此，南方順豐物流REIT為順豐首只REIT產(chǎn)品，后續(xù)隨著政策面對REITS的支持加大、市場加速擴(kuò)容，以及基本面環(huán)境的逐步改善帶動(dòng)行業(yè)定價(jià)提升,預(yù)計(jì)能夠具備可持續(xù)增長潛力。
風(fēng)險(xiǎn)提示
1.底層資產(chǎn)到期不續(xù)約/部分項(xiàng)目空置率較高的風(fēng)險(xiǎn)
2.項(xiàng)目區(qū)域倉儲(chǔ)物流需求變化及地區(qū)性經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)
3.基金招募說明書預(yù)測的可供分配金額及分紅不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)
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