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事件：2025年4月25日中央政治局會議召開，對于房地產(chǎn)的相關(guān)表述為：“加力實(shí)施城市更新行動，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”。
　　此次政治局會議提出“要加緊實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，用好用足更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”；“加快地方政府專項(xiàng)債券、超長期特別國債等發(fā)行使用”；“適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動性充裕”。我們預(yù)計(jì)，1）貨幣政策方面，在今年“適度寬松”的總體定調(diào)下，疊加4月以來美國對等關(guān)稅相關(guān)擾動，市場對于降息的預(yù)期不斷加強(qiáng)。目前，5年期以上LPR已經(jīng)六個(gè)月沒有下調(diào)（上一次下調(diào)在2024年10月），二季度或三季度下調(diào)公積金貸款利率和5年期以上LPR的概率較大，也將帶動居民購房成本進(jìn)一步下降。2）財(cái)政政策方面，契稅、交易相關(guān)稅費(fèi)仍有望進(jìn)一步調(diào)降。另外，舊改與收儲仍是今年專項(xiàng)債的重點(diǎn)發(fā)力方向。根據(jù)中指院的不完全統(tǒng)計(jì)，截至4月10日，今年以來全國各地公示擬使用專項(xiàng)債收回收購存量閑置土地的數(shù)量約850宗，總面積超4000萬平，總金額達(dá)1282億元。
　　此次政治局會議提出“加力實(shí)施城市更新行動，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造”。此條內(nèi)容作為房地產(chǎn)部分的首位，充分說明了我們前期反復(fù)強(qiáng)調(diào)的“大舊改”將會成為樓市重要的增量籌碼，這將是貫徹全年的政策主線。住建部2025年3月9日在兩會民生主題記者會提出“2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍”，根據(jù)七普數(shù)據(jù)，截至2020年，我國2000年以前建成的城市存量住宅有6093萬套，占存量住宅的比重為31.9%，涉及面積48.2億平，占比27.5%。也就是說，全國城市中存量住房的三成均可納入改造范疇。從具體省份數(shù)據(jù)來看，廣東2000年以前建成的城市存量住宅最多，高達(dá)874萬套，山東、江蘇、浙江、遼寧、上海也均在300萬套以上；上海2000年以前建成的城市存量住宅占整體存量住宅的比重最高，高達(dá)50%，北京、天津占比分別為41%、39%，以上地區(qū)的舊改空間較大。我們預(yù)計(jì)今年舊改將繼續(xù)放量，結(jié)合貨幣化或房票安置推進(jìn)，或帶動更多購房需求入市。
　　會議提出“加大高品質(zhì)住房供給”，居住品質(zhì)的提升將成為行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心驅(qū)動力之一。今年“好房子”首次被寫入《政府工作報(bào)告》，3月底，住建部發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，要求住宅項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)以安全、舒適、綠色、智慧為目標(biāo)，規(guī)定了新建住宅建筑層高不低于3米，4層及以上住宅設(shè)置電梯等具體內(nèi)容，為“好房子”建設(shè)提供指導(dǎo)。地方層面，今年以來，北京、上海、杭州、廣州南沙、重慶、四川、浙江等多地已經(jīng)明確將“安全、舒適、綠色、智慧”作為建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并制定了相關(guān)規(guī)劃。例如，北京在平原地區(qū)試點(diǎn)優(yōu)化容積率，杭州出臺品質(zhì)提升細(xì)則，南寧發(fā)布技術(shù)導(dǎo)則要求層高不低于3米、提升隔音標(biāo)準(zhǔn)等。我們認(rèn)為，“好房子”建設(shè)加速有利于帶動改善性住房需求釋放，也有利于供給端的升級，房企將轉(zhuǎn)向“品質(zhì)導(dǎo)向”，深耕產(chǎn)品力，住宅交付標(biāo)準(zhǔn)將更趨嚴(yán)格。雖然新房市場整體成交同比仍有下行壓力，但居民對于“好房子”的需求較大，居住品質(zhì)的提升將成為行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心驅(qū)動力之一。未來各地有望進(jìn)一步規(guī)范相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，更好地推動“好房子”建設(shè)。
　　會議提出“優(yōu)化存量商品房收購政策”，預(yù)示前期有些收儲政策的落地不及預(yù)期，所以會調(diào)整相關(guān)措施去提升推進(jìn)進(jìn)度。2024年以來，中央推出多項(xiàng)支持收購存量商品房的措施，保障性住房再貸款、專項(xiàng)債等資金支持先后落位，但當(dāng)前在收購過程中仍存在多個(gè)卡點(diǎn)。本次政治局會議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)要優(yōu)化相關(guān)政策，以及4月15日國務(wù)院總理李強(qiáng)在北京調(diào)研時(shí)也提出“要落實(shí)好各項(xiàng)相關(guān)政策”，“并及時(shí)研究推出新的支持措施”，我們預(yù)計(jì)更多配套舉措或已在路上，進(jìn)一步擴(kuò)大用途范圍、降低資金成本等方面存在政策優(yōu)化空間。
　　會議還表態(tài)“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”。我們將此表述解讀為：從去年Q4到今年Q1相較于去年前三季度來說，房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格相對企穩(wěn)，但后續(xù)需要持續(xù)保持至少同等及以上的增速水平，部分穩(wěn)定住的地區(qū)需要鞏固，還未穩(wěn)定住的地區(qū)需要努力穩(wěn)住。統(tǒng)計(jì)局口徑下，2024Q4、2025Q1全國商品房銷售均價(jià)同比分別增長0.7%、0.9%，與2024Q3（同比下降5.1%）的相比明顯改善。70大中城市新房、二手房房價(jià)環(huán)比增速也從2024年9月的-0.7%、-0.9%分別提升至2025年3月的-0.1%、-0.2%。不過，我們認(rèn)為，雖然近期市場確實(shí)出現(xiàn)了地市回暖、二手房成交向好等正向反饋，但3、4月樓市成交動能較去年四季度、和今年1-2月是有所減弱的，因此只有保持更寬松的政策，才能鞏固住“穩(wěn)定態(tài)勢”。
　　投資建議
　　此次政治局會議對房地產(chǎn)的相關(guān)表述基本符合前期市場預(yù)期，基調(diào)延續(xù)積極表態(tài)，但我們認(rèn)為，在當(dāng)前形勢下，政策的切實(shí)落地與實(shí)際效果更為關(guān)鍵。若二季度相關(guān)政策落地，房地產(chǎn)市場的“穩(wěn)定態(tài)勢”才有望進(jìn)一步鞏固。在中美關(guān)稅摩擦導(dǎo)致出口承壓的背景下，穩(wěn)住國內(nèi)消費(fèi)和投資重要性提升，而房地產(chǎn)