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事件：公司發(fā)布2025年4月未經(jīng)審核運(yùn)營數(shù)據(jù)及新增土地儲(chǔ)備公告。
　　1）2025年4月，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額51.3億元（權(quán)益銷售金額36.1億元），合同銷售面積41.5萬平方米（權(quán)益銷售面積30.3萬平方米）。新增2塊土地儲(chǔ)備，總建筑面積10.35萬平方米（權(quán)益建筑面積10.35萬平方米），權(quán)益地價(jià)4.54億元，平均單價(jià)4391元/平方米。
　　2）2025年1-4月，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額220.8億元，合同銷售面積160.3萬平方米；實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性收入約87.6億元（不含稅），其中運(yùn)營收入約47.3億元，服務(wù)收入約40.3億元。
　　點(diǎn)評(píng)：存量運(yùn)營鞏固優(yōu)勢，短期銷售壓力仍存，現(xiàn)金水平略有降低。
　　資產(chǎn)運(yùn)營鞏固優(yōu)勢：2024年，公司運(yùn)營業(yè)務(wù)租金收入為人民幣135.2億元（同比增長4.5%），其中商場占比78.8%，長租公寓收入占比19.6%；運(yùn)營業(yè)務(wù)毛利率為75%（較2023年下降0.8pct）維持相對穩(wěn)定；截至2024年末，公司已開業(yè)商場建筑面積約為1243萬平方米（含車位面積），整體出租率為96.8%；長租公寓“龍湖冠寓”已開業(yè)12.4萬間，整體出租率為95.3%。公司資產(chǎn)運(yùn)營布局較早，規(guī)模領(lǐng)先，行業(yè)知名度和美譽(yù)度較高，持續(xù)鞏固頭部優(yōu)勢。
　　短期銷售壓力仍存：2024年，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1011.2億元（同比下降41.7%），累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積712.4萬平方米（同比下降34.0%），銷售均價(jià)為1.42萬元/平方米（同比下降11.7%）；2025年1-4月，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額220.8億元（同比下降31.8%），實(shí)現(xiàn)合同銷售面積160.3萬平方米（同比下降28.2%），銷售均價(jià)為1.38萬元/平方米（同比下降5%）。公司銷售呈現(xiàn)出量價(jià)齊降態(tài)勢，短期銷售壓力仍存。
　　現(xiàn)金水平略有降低：截至2024年底，公司在手現(xiàn)金為494.2億元，其中預(yù)售監(jiān)管資金為167.5億元（2023年底分別為604.2億元、227.6億元），剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后的現(xiàn)金短債倍數(shù)為1.03倍（2023年底為1.36倍），現(xiàn)金水平略有下降；凈負(fù)債率為51.7%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為57.2%。
　　盈利預(yù)測、估值與評(píng)級(jí)：考慮目前區(qū)域銷售結(jié)構(gòu)分化，公司短期銷售壓力仍存，下調(diào)公司2025/2026年歸母預(yù)測為70.9/78.0億元（原預(yù)測為116.1/132.5億元），新增2027年歸母預(yù)測為84.1億元，對應(yīng)2025-2027年的EPS（基本）分別為1.01/1.12/1.20元，當(dāng)前股價(jià)對應(yīng)2025-2027年P(guān)E為9.3、8.5、7.9倍。公司短期銷售壓力較大，非受限的現(xiàn)金短債比下降明顯，下調(diào)評(píng)級(jí)至“增持”。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：部分城市銷售規(guī)?；蜾N售利潤率不及預(yù)期、商業(yè)運(yùn)營不及預(yù)期。