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多重積極因素催化下，香港房地產(chǎn)市場有望迎來企穩(wěn)契機
　　當前全球去美元化大幕初啟，香港作為亞洲流動性最好的離岸市場之一，資產(chǎn)價值有望迎來重估。我們認為香港樓市已經(jīng)歷較長時間調(diào)整，正處于企穩(wěn)復(fù)蘇的關(guān)鍵期，盡管短期來看仍面臨一定庫存去化壓力，但在人民幣潛在升值、港股財富效應(yīng)外溢、政策全面放松、利率下行及內(nèi)地人才持續(xù)流入等多重積極因素推動下，我們認為香港房地產(chǎn)市場將迎來改善，兩類資產(chǎn)修復(fù)值得關(guān)注：1、香港住宅市場成交量價有望于2025年下半年開始迎來企穩(wěn)回升；2、商業(yè)資產(chǎn)有望隨著景氣度回升，受益于消費改善及租金回暖。我們看好香港本地開發(fā)商和商業(yè)運營企業(yè)估值修復(fù)，建議關(guān)注香港地鐵沿線擁有充裕土地儲備和優(yōu)質(zhì)商業(yè)運營資產(chǎn)的港鐵公司。
　　歷史復(fù)盤：香港股市對樓市走勢具備領(lǐng)先效應(yīng)
　　我們通過復(fù)盤2003年以來三輪恒生指數(shù)牛市和香港樓市成交量價的聯(lián)動關(guān)系，分別是2003-2007年SARS后經(jīng)濟復(fù)蘇期周期、2009-2015年QE貨幣寬松刺激周期、2016年-2018年宏觀基本面及流動性改善周期。我們發(fā)現(xiàn)三輪周期中，恒生指數(shù)的上漲往往領(lǐng)先于樓市成交量和價的修復(fù)。成交量方面，私人住宅成交量的6個月移動平均同比增速通常滯后于股市拐點約5-7個月，樓市價格變化滯后股市約8-11個月。而在流動性寬松周期中，股市對樓市成交量和成交價的傳導時間會進一步縮短。2024年9月以來恒生指數(shù)已持續(xù)上漲33%，持續(xù)的估值修復(fù)和活躍度提升對本輪香港房地產(chǎn)市場的領(lǐng)先效應(yīng)值得關(guān)注。
　　2024年以來香港樓市：成交結(jié)構(gòu)性改善，高利率環(huán)境緩解
　　2024年以來，香港樓市在政策全面松綁的推動下迎來結(jié)構(gòu)性改善。2024全年香港私人住宅成交量/金額同比分別+25%/18%，均創(chuàng)下近三年新高。盡管成交活躍度上升，受限于新增供應(yīng)集中入市、高利率環(huán)境持續(xù)（2024年）以及宏觀經(jīng)濟不確定性等因素影響，已完工未售庫存去化周期仍超過20個月，導致整體成交均價仍承壓，已連續(xù)38個月同比下跌（截至2025年3月），高利率環(huán)境和高庫存是香港住宅市場的核心矛盾。然而，隨著5月初以來HIBOR快速下跌，港元流動性進一步寬松，高利率矛盾在短期內(nèi)已有所緩解，后續(xù)需要關(guān)注庫存去化周期改善節(jié)奏。
　　當前香港樓市正面臨多重改善機遇，私人住宅市場有望迎來成交量價企穩(wěn)
　　盡管當前香港樓市距離全面復(fù)蘇仍面臨一定挑戰(zhàn)，我們認為存在多重機遇助力香港樓市改善：1、人民幣升值帶來的資產(chǎn)重估。人民幣兌港幣升值有望推動香港經(jīng)濟再通脹，也有望驅(qū)動內(nèi)地資金配置地產(chǎn)等香港資產(chǎn)。2、香港資本市場活躍度提升帶來的財富效應(yīng)對本地樓市將產(chǎn)生積極影響。3、近期流動性逐步寬松改善利率環(huán)境，考慮HIBOR與香港房價呈一定的負相關(guān)性，且“供平過租”現(xiàn)象逐漸放大，使樓市投資吸引力有所增強。4、過去兩年“高才通”等移民計劃共引入18萬名新移民，人口由降轉(zhuǎn)升，潛在的購房需求增多將有助于樓市企穩(wěn)。5、樓市政策寬松程度已回歸至2009年前水平，我們認為當前香港政府對于刺激樓市回暖政策仍有空間，包括但不限于在按揭貸款、稅收、租金、供給等層面進一步優(yōu)化。結(jié)合以上這些積極因素，我們預(yù)計香港房地產(chǎn)市場有望在2025年下半年逐步走向企穩(wěn)，預(yù)計2025-2026年私人住宅成交量同比+3%/+5%，成交價格同比+0%/+3%。
　　風險提示：香港樓市復(fù)蘇進程不達預(yù)期；HIBOR利率短期反彈的風險。