>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2025年4月月報：4月樓市成交動能持續(xù)轉(zhuǎn)弱；土拍溢價率環(huán)比回落-250529
| 上傳日期： |
2025/5/30 |
大小： |
6468KB |
| 格式： |
pdf 共26頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
|
|
核心觀點【新房成交】
4月新房成交面積成交動能持續(xù)轉(zhuǎn)弱，同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。4月40城新房成交面積環(huán)比-31.4%，同比-8.8%，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比增速較上月下降20.8pct，成交動能持續(xù)轉(zhuǎn)弱。1-4累計同比+2.3%。
從各能級城市來看，4月各能級城市新房成交面積同比增速均由正轉(zhuǎn)負(fù)，1-4月僅一、二線城市同比正增長、三四線城市負(fù)增長。1）一線城市：4月新房成交面積環(huán)比-22.5%，同比-11.9%，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比增速較上月下降了22.9pct。四個一線城市環(huán)比均下降，僅北京同比有所增長。4月北京新房成交面積同比+10%、環(huán)比-26%；上海同比-24%、環(huán)比-29%；廣州同比-10%、環(huán)比-16%；深圳同比-3%、環(huán)比-8%。1-4月一線城市累計同比+3.5%。2）二線城市：4月新房成交面積環(huán)比-29.8%，同比-2.5%，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比增速較上月下降了14.7pct。所有我們跟蹤的二線城市4月成交環(huán)比均負(fù)增長；同比僅南寧、杭州、武漢正增長，其余城市同比也均呈現(xiàn)負(fù)增長。1-4月二線城市累計同比+4.7%。3）三四線城市：4月新房成交面積環(huán)比-40.9%，同比-17.9%，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比增速較上月下降了30.3pct。池州、海門新房成交同環(huán)比均提升，惠州新房成交環(huán)比上升、同比下降，舟山、江門、韶關(guān)、東莞、莆田、衢州、泰安、溫州新房成交環(huán)比下降、同比上升，其余城市同環(huán)比均呈下降趨勢。1-4月三四線城市累計同比-3.7%。
【二手房成交】
4月二手房成交面積環(huán)比負(fù)增長，同比漲幅收窄，成交動能轉(zhuǎn)弱。4月18城二手房成交面積環(huán)比-6.6%，同比+12.3%，同比漲幅較上月收窄了23.7pct，成交動能轉(zhuǎn)弱。1-4月累計同比+23.6%。
從各城市能級來看，4月各能級城市二手房成交面積環(huán)比均負(fù)增長，同比漲幅均收窄。4月一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為14.0%、-4.6%、-3.8%，同比增速分別為27.4%、6.9%、1.0%，同比漲幅分別較上月收窄了16.6、26.1、27.3pct；1-4月累計同比增速分別為37.9%、20.5%、4.6%。具體而言，一線城市中，4月北京和深圳二手房成交面積同比分別增長21%和45%，環(huán)比分別下降17%和4%。二線城市中，蘇州環(huán)比+18%。南京環(huán)比+3%，其余城市環(huán)比出現(xiàn)負(fù)增長，杭州同比+28%，成都同比+19%，蘇州同比+5%，其余城市同比均負(fù)增長。三四線城市中僅東莞、吉安同環(huán)比均上升。
預(yù)判5月，雖然去年5月基數(shù)較低，降息也已經(jīng)落地，但近兩年降息對于成交的帶動作用也邊際減弱，數(shù)據(jù)層面或難有改善。
【新房庫存與去化】
庫存與去化：庫存規(guī)模與去化周期環(huán)比略有上升。截至4月末，我們跟蹤的12城新房庫存面積環(huán)比+0.2%，同比-17.7%；整體去化周期為14.1個月，環(huán)比+0.7個月，同比-5.3個月。具體來看，僅上海、深圳、杭州去化周期在12個月內(nèi)（深圳為2月開始新增）。
開盤去化率：根據(jù)克而瑞，重點城市4月平均開盤去化率為39%，環(huán)比-6pct，同比+13pct，雖然環(huán)比市場熱度回落，但整體去化率水平與2023年高峰基本持平。4月一、二、三四線線城市平均開盤去化率分別為34%、44%、21%，環(huán)比分別下降13、4、9pct，同比均提升13pct。具體來看，去化率超6成城市僅有成都、長沙、鄭州、杭州和天津，主要得益于適銷優(yōu)質(zhì)改善盤入市。從變化趨勢來看，環(huán)比跌多漲少，而同比漲多跌少，典型城市大體可分為以下幾類：1）熱點城市如北京、上海、深圳等均出現(xiàn)環(huán)比持降，熱度回落，主要是受到供給結(jié)構(gòu)影響；2）合肥、蘇州、南京等長三角城市回暖動力略顯不足，環(huán)比降幅均在4-8個百分點左右，不過與去年同期相比，或持平或穩(wěn)中有增，市場延續(xù)止跌企穩(wěn)；3）重慶、濟南、青島、嘉興等弱二三四線城市4月去化率均不足3成且環(huán)比持降，市場仍延續(xù)低迷走勢。
【土地市場】
4月土地市場成交規(guī)模同比持續(xù)縮量。4月全國成交土地建面環(huán)比+1.4%，同比-7.3%；其中一、二、三線城市環(huán)比增速為43.5%、-16.8%、-2.3%，同比增速為4.6%、6.7%、-2.7%。4月全國成交土地平均樓面價環(huán)比-6.3%，同比+1.6%；其中一、二、三線城市環(huán)比增速為-33.3%、-11.7%、33.7%，同比增速為20.3%、-15.1%、-14.8%。
從市場熱度來看，核心城市熱度延續(xù)。不過全國平均溢價率為6.9%，環(huán)比-4.4pct，主要是因為三四線等非熱點城市成交占比上升（一、二線城市成交土地建面占比為20%，環(huán)比-3pct），不過仍然好于去年同期，溢價率同比仍有3.2pct的提升。值得注意的是，二線城市本月平均溢價率仍有12.1%，已經(jīng)連續(xù)4個月超過10%。一、二、三線城市平均溢價率分別為4.6%、12.1%、4.8%，一線城市環(huán)比-15.4pct，同比+0.6pct；二線城市環(huán)比-3.1pct，同比+9.1pct；三線城市環(huán)比+2.7pct，同比-1.6pct。
1-4月全國土地成交規(guī)模減少，但樓面均價漲幅超過10%，土地溢價率同比明顯提升，整體“提質(zhì)縮量”特征明顯。1-4月全國成交土地規(guī)劃總建面同比-9.9%；成交總價同比-0.5%；樓面均價同比+10.4%；平均溢價率8.6%，同比+4.8pct。一、二、三線城市土地成交建面同比增速為-29.2%、-7.4%、-12.7%；平均土地溢價率為13.1%、13.8
|
|
