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中金亦莊REIT首發(fā)詢價(jià)期間為2025年6月5日的9:00-15:00，初步詢價(jià)區(qū)間為2.257元/份-2.758元/份，預(yù)計(jì)募集資金為10.03億元。
　　汽車產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)顯著，原始權(quán)益人運(yùn)營資產(chǎn)豐富。中金亦莊REIT的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為高端汽車及新能源汽車關(guān)鍵零配件產(chǎn)業(yè)園N12項(xiàng)目、N20項(xiàng)目，位于北京市大興區(qū)，目前已運(yùn)營超過5年，項(xiàng)目租戶中汽車制造業(yè)租戶租賃面積占比過半。園區(qū)功能定位為圍繞“高端裝備+智能制造+創(chuàng)新研發(fā)”三大領(lǐng)域，主要為北京奔馳及北汽新能源等整車企業(yè)配套生產(chǎn)零部件提供標(biāo)準(zhǔn)化廠房，周邊產(chǎn)業(yè)聚集度較高，可以提供完備的行業(yè)共性技術(shù)服務(wù)。同時，對部分符合條件的租戶，經(jīng)開區(qū)管委會承諾提供金融、政務(wù)服務(wù)等方面的扶持政策。原始權(quán)益人亦莊盛元是亦莊控股的全資子公司，亦莊控股相繼建成產(chǎn)業(yè)園區(qū)、定制廠房、特色樓宇、創(chuàng)新科學(xué)園等57個產(chǎn)業(yè)平臺，總運(yùn)營面積近400萬平方米，承載企業(yè)近5,000余家，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營積累較為深厚。
　　盈利能力持續(xù)提升。22-24年，項(xiàng)目營收分別為0.8/0.98/1.04億元，其中約90%來自廠房租賃收入；凈利潤分別為0.11/0.25/0.25億元；毛利率分別為54.9%/61.4%/65.9%，凈利率分別為13.7%/25.7%/23.8%，雙雙呈上升趨勢，但低于可比REITs均值。
　　出租率呈上升趨勢，剩余租約期限較長。1）出租率偏低，但呈上升趨勢：22-24年，本項(xiàng)目出租率分別為66.74%/83.25%/85.42%，保持爬升趨勢，但仍低于可比REITs均值。亦莊新城整體空置率在15%-25%，且主要新增供應(yīng)多為城市更新項(xiàng)目，與基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的高標(biāo)準(zhǔn)、單層廠房存在顯著差異。2）整體租金小幅提升，處于區(qū)域內(nèi)合理水平：22-24年，本項(xiàng)目整體租金略有提升。截至24年底，亦莊新城平均租金達(dá)到2.3-2.7元/平方米/天，N12/N20項(xiàng)目24年底的廠房租金水平分別為2.84/2.6元/平方米/天，處于區(qū)域內(nèi)中偏高水平，且與周邊競品物業(yè)的平均租金2.57元/平方米/天~2.77元/平方米/天相當(dāng)。3）租戶集中度較高，前兩大租戶于29年租約到期：截至24年末，本項(xiàng)目共簽約租戶12個，前十大租戶租賃面積占比合計(jì)高達(dá)95%，集中度相對較高。4）租賃合同期多為7-11年，集中到期風(fēng)險(xiǎn)可控：基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目在執(zhí)行租約以長期限租約為主，截至24年末，合同期限5年及以上的租賃面積占比為93.65%；25-27年到期比例為13.78%，28年到期比例為22.15%，29年及以后到期比例為64.07%，面積加權(quán)平均剩余租期為4.33年。
　　25年預(yù)測年化分派率6.22%，顯著高于可比REITs。根據(jù)《招募說明書》，本基金25/26年可供分配金額分別為6240/6786萬元。以募資10.03億元計(jì)，測算得本基金25/26年的預(yù)測凈現(xiàn)金流分派率分別為6.22%/6.77%，25年顯著高于可比REITs。
　　項(xiàng)目折現(xiàn)率7.25%，資產(chǎn)評估增值57.46%。根據(jù)《招募說明書》，本項(xiàng)目折現(xiàn)率為7.25%，高于產(chǎn)業(yè)園REITs平均水平（6.64%）；項(xiàng)目估價(jià)總值為10.03億元，增值率為57.46%，低于可比REITs均值（100.9%）。
　　P/NAV較高，P/FFO低于可比REITs均值。本項(xiàng)目24年NAV為0.9206元，F(xiàn)FO為0.1207億元，公告初步詢價(jià)區(qū)間2.257元/份-2.758元/份，對應(yīng)的首發(fā)估值區(qū)間為9.03~11.03億元，由此計(jì)算：P/NAV區(qū)間為2.45~3.00倍，顯著高于可比REITs；P/FFO為18.70~22.85倍，低于可比REITs以最新收盤價(jià)計(jì)的P/FFO均值；首發(fā)估值相較評估價(jià)值折溢價(jià)率區(qū)間為-9.99%~9.99%，與可比REITs的區(qū)間范圍相當(dāng)。
　　24年資本化率顯著較高，預(yù)測25年資本化率7.99%。根據(jù)《招募說明書》，本項(xiàng)目24年運(yùn)營凈收益為7,738.21萬元，以假定募資10.03億元計(jì)，則24年資本化率為7.72%，顯著高于已上市產(chǎn)業(yè)園REITs；25年，本項(xiàng)目預(yù)測資本化率為7.99%。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：需警惕租戶行業(yè)集中度較高、租戶集中度較高、部分廠房定制化、估值及公允價(jià)值變動、基金預(yù)測分派率較高但土地使用權(quán)剩余年限較短等風(fēng)險(xiǎn)。