>> 華泰證券-招商蛇口(001979)2025年中期策略會速遞：拿地力度增強，積極推動證券化-250605
| 上傳日期： |
2025/6/5 |
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| 1026KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
陳慎,劉璐,林正衡 |
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6月4日招商蛇口出席了我們組織的2025年中期策略會，會上公司就近期運營情況進行交流，去年四季度以來公司投拓力度顯著增強，多REITs平臺助力資產(chǎn)證券化，融資成本持續(xù)優(yōu)化，維持“買入”評級。
開發(fā)業(yè)務(wù)：銷售降幅收窄，投拓積極性提升
2025年前4月，公司累計銷售面積達205.9萬方，銷售額498.3億元，同比分別-20.06%/-15.29%，銷售額降幅較24年收窄10pct。銷售均價顯著提升，前四月銷售均價為2.4萬/平，同比增長6.0%。拿地方面，今年投資強度顯著加強，前4月拿地強度逾50%，較去年的22%大幅提升。
資管業(yè)務(wù)：持有物業(yè)布局全面，借力REITs推進資產(chǎn)證券化
公司的持有物業(yè)分為集中商業(yè)、租賃公寓、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園和酒店，公司持續(xù)提升持有物業(yè)運營效率，同時推動投資性房地產(chǎn)證券化。公司已經(jīng)搭建了招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT（180101 CH）、蛇口租賃住房REIT（180502 CH）以及招商局商業(yè)房托（1503 HK），底層資產(chǎn)分別為產(chǎn)業(yè)園、保租房以及商辦物業(yè)，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的擴募正在推進中。公司將持續(xù)提升持有物業(yè)經(jīng)營管理能力，以滿足REITs發(fā)行收益率要求。
業(yè)績：毛利率處于底部區(qū)間，歷史充分減值降低后期對業(yè)績影響
24年公司毛利率約14.6%，目前依然在底部區(qū)間。但2023年以來拿地毛利率均高于2024年結(jié)算毛利率水平，長期而言毛利率有提升空間。減值方面，19-24年已經(jīng)提了245億減值，未來減值需要繼續(xù)觀察房價走勢。公司去年平均融資成本低至2.99%，我們預(yù)計今年還有望進一步降低。
盈利預(yù)測和估值
公司投拓積極性提升，完備的資產(chǎn)證券化平臺有望推動資產(chǎn)重估。我們維持25-27年EPS為0.46/0.53/0.62元、BPS為12.52/12.85/13.28元的盈利預(yù)測?？杀裙?025年Wind一致預(yù)期PB均值為0.83倍，公司融資優(yōu)勢顯著，儲備兼具質(zhì)與量，因公司拿地力度加大，資產(chǎn)質(zhì)量持續(xù)優(yōu)化，我們維持公司2025年1倍PB，維持目標價12.52元，維持“買入”。
風險提示：行業(yè)政策風險行業(yè)，銷售下行風險。
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