>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)周報2025W23：5月核心城市二手房成交規(guī)模有所回落-250608
| 上傳日期： |
2025/6/8 |
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| 1019KB |
| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶,夏陶 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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5月上海、北京、深圳二手房成交規(guī)模有所回落。2025年5月上海、北京、深圳二手房成交套數(shù)分別為21400套、14277套、4830套，環(huán)比分別-8.6%、-8.3%、-18.1%，相較于3月分別-27.1%、-25.8%、-22.5%。核心城市二手房成交相較此前有一定降溫，這其中有一定季節(jié)性因素，但整體仍好于新房市場。我們預計，在當前現(xiàn)有地產(chǎn)政策框架下，二手房成交或持續(xù)強于新房；新房受供貨結構影響，總量彈性不大，或維持近年同期低位量能，結構性的城市和區(qū)域表現(xiàn)尚可。
行情回顧：本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計變動幅度為0.9%，落后滬深300指數(shù)0.02個百分點，在31個申萬一級行業(yè)排名第21名。
新房：本周30個城市新房成交面積為157.9萬平方米，環(huán)比下降35.7%，同比下降9.6%，其中樣本一線城市的新房成交面積為40.9萬方，環(huán)比40.3%，同比-7.4%；樣本二線城市為79.8萬方，環(huán)比-28.7%，同比11.1%；樣本三線城市為37.2萬方，環(huán)比-43.1%，同比-8.9%。
二手房：本周14個樣本城市二手房成交面積合計162.1萬方，環(huán)比下降26.2%，同比下降20.5%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為63.3萬方，環(huán)比-34.5%；樣本二線城市為77.0萬方，環(huán)比-19.4%；樣本三線城市為21.8萬方，環(huán)比-21.0%。
信用債：根據(jù)wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)，本周（6.2-6.8）共發(fā)行房企信用債5只，環(huán)比持平；發(fā)行規(guī)模共計81.00億元，環(huán)比增加27.9億元，總償還量119.79億元，環(huán)比增加28.34億元，凈融資額為-38.79億元，環(huán)比減少0.44億元。主體評級方面，本周房企債券發(fā)行已披露的主體評級以AAA（（85.2%）為主要構成。債券類型方面，本周房企債券發(fā)行以一般中期票據(jù)（85.2%）為主要構成。債券期限方面，本周以1-3年（67.9%）的債券為主。
投資建議：維持行業(yè)“增持”評級。我們認為重點關注房地產(chǎn)相關股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼進入深水區(qū)，如我們2022、2023年在報告中反復闡述，認為本輪最終政策力度超過2008、2014年，而現(xiàn)在尚在途中。2、地產(chǎn)作為早周期指標，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當于配置經(jīng)濟風向標。3、行業(yè)競爭格局改善邏輯依舊適用，拿地和銷售表現(xiàn)優(yōu)異的依然是頭部國央企和少量混合所有制及民企，品質房企有望在未來的格局中更加受益。4、我們觀點“只看好一線+2/3二線+極少量三線城市”依然奏效，這個城市組合在銷售前期偶爾反彈時表現(xiàn)更好也得到了印證。5、供給側政策，收儲、妥善處置閑置土地等政策有新變化，依然是觀察落地最重要的方向，且可以預見，一二線仍然更受益?；谝陨?，我們認為2025仍然是以政策為核心主導力量，板塊主做政策beta，節(jié)奏和倉位控制更重要，配置方向可選：（1）基本面alpha公司：H股的綠城中國、建發(fā)國際集團、華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)；A股的濱江集團、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份；（2）地方國企/城投/化債：城投控股、城建發(fā)展、信達地產(chǎn)；（3）中介：貝殼；（4）邊際催化：金地集團；（5）物業(yè)屬于跟漲：華潤萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、綠城服務、招商積余等。
風險提示：政策落地不及預期、需求復蘇不及預期、房企出險風險蔓延。
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